ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

הליך רישום דירה בטאבו

עורך דין ישראל אליאב

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

אחד השלבים המרכזיים והחשובים ביותר בכל עסקת מכר דירה הינה רישום זכויות הקונה בדירה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), וזאת עם תשלום מלוא התמורה לידי המוכר וסיום העסקה. גם הרישא של סעיף 7(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובעת כי "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום." 

רישום הזכויות בדירה על שם הקונה בטאבו נועד לשמש כהוכחה לזכויותיו של הקונה בדירה שרכש (לרבות באמצעות הוצאת נסח טאבו), וכן על מנת למנוע רישום זכויות על דירתו של הקונה לטובת צדדים שלישיים בגין עילות כלשהן שיש להם כנגד המוכר (כגון צו עיקול, משכנתא, צווי בית משפט, הערות אזהרה, וכיו"ב). 

עם זאת, יש לקחת בחשבון שבארץ ישנם עדיין נכסים שרישומם בטאבו טרם הוסדר והושלם, ותחת זאת הם רשומים עדיין רק ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת שבנתה או יזמה את בניית פרוייקט הנדל"ן, ואשר אמורה לנהל רישום של זכויות הקונים שמשמש כמעין טאבו חליפי (בדרך כלל רישום זה נעשה במשרד עוה"ד שמייצג את החברה הקבלנית שבנתה את פרוייקט המגורים או במשרדי חברות הדיור הציבורי הממשלתיות כגון עמידר וחלמיש). במקרים אלו ניתן לבקש "אישור זכויות" מטעם הגורמים הללו לצורך הוכחת זכויותיו של המוכר בנכס הנמכר. 

מהי לשכת רישום המקרקעין (הטאבו)

בהרשות לרישום הסדר וזכויות מקרקעין הינה יחידה ממשלתית ששייכת למשרד המשפטים, ואשר אחראית (בין היתר), על הסדר, רישום, וניהול כל פנקסי המקרקעין בארץ. 

נכון לשנת 2021, לרשות ישנן 11 לשכות רישום מקרקעין בכל רחבי הארץ: ירושלים, תל אביב, חיפה, באר שבע, נצרת, חולון, רחובות, נתניה, פתח תקווה, אשדוד,  ועכו. 

ככל שהנכס הנמכר רשום בטאבו, ניתן להוציא נסח מקרקעין מטעם לשכת רישום המקרקעין באופן מקוון לשם בירור מצב רישום הזכויות לגביו (הוצאת הנסח באופן מקוון כרוכה בתשלום אגרה בסך של 15 ₪, נכון לשנת 2021).

המקרקעין בארץ רשומים בשלושה סוגים של פנקסי מקרקעין:

(א)פנקס הזכויות:

בפנקס הזכויות רשומים מקרקעין מוסדרים אשר אינם רשומים כבית משותף. מקרקעין מוסדרים הינם מקרקעין שעברו הליכים של פרצלציה והסדר זכויות קניין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969. לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, הרישום בפנקס הזכויות לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראייה חותכת לתוכנו.

(ב) פנקס הבתים המשותפים:

בפנקס הבתים המשותפים רשומים נכסים שנרשמו כבית משותף, הן במקרקעין מוסדרים (הרוב) והן במקרקעין לא מוסדרים.  

(ג) פנקס השטרות:

 בפנקס השטרות רשומים מקרקעין לא מוסדרים, כלומר, מקרקעין שטרם עברו הליכים של פרצלציה והסדר זכויות קניין. לפי סעיף 125(ב) לחוק המקרקעין  הרישום בפנקס השטרות לגבי מקרקעין לא מוסדרים מהווה רק ראייה לכאורה לתוכנו. 

כאשר מקרקעין לא מוסדרים עוברים הליך של הסדר זכויות במקרקעין, יתבטל רישומם בפנקס השטרות, והם יירשמו במקום זאת בפנקס הזכויות או פנקס הבתים המשותפים. 

כיום פנקסי הזכויות כוללים כ- 95% מכלל שטחה של המדינה, וככל שמתקדמות פעולות ההסדר כך מתמעטים פנקסי השטרות ובמקביל מתרבים פנקסי הזכויות.

לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

המסמכים הנדרשים לרישום העברת הזכויות בטאבו

המסמכים העיקריים שנדרשים לצורך רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונה בטאבו הינם כמפורט להלן: 

  1. אישור מס שבח – מטעם המוכר.
  2. אישור מס רכישה – מטעם הקונה. 
  3. אישור עיריה בדבר העדר חובות, לרבות היטל השבחה – מטעם המוכר. 
  4. שטר עסקה: שטר מכר או שטר העברת חכירה (במסגרת שטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל) – מטעם המוכר. 
  5. שטר משכנתא, ככל שהקונה נטל הלוואה מובטחת במשכנתא – מטעם הקונה. 
  6. קבלות על תשלום אגרות בגין רישום מכר/העברת חכירה (ומשכנתא, ככל שנדרש).  


עו"ד מקרקעין בעלי כרטיס חכם יכולים לבצע את רישום העברת הזכויות ע"ש הקונה באופן מקוון ובאמצעות אתר האינטרנט של הטאבו.  לשם כך עליהם להמציא בנוסף למסמכים שלעיל גם "כתב הצהרה והתחייבות של עורך דין להגשה מקוונת של מסמכים לשם רישום עסקאות ופעולות שונות". 

הבטחת המצאת המסמכים הנדרשים לרישום העברת הזכויות בטאבו

ב"כ הקונה צריך לוודא במסגרת כל עסקת מכר מקרקעין שכל מסמכי העברת הזכויות בטאבו על שם הקונה נמצאים בידיו עם תשלום מלוא התמורה למוכר, ולרשום באמצעותם את הזכויות בנכס על שם הקונה בטאבו וזאת בהקדם האפשרי. 

כאמור לעיל, חלק מהמסמכים הללו נמצאים באחריות המוכר: אישורי המסים, שכוללים את אישור המס השבח ואישור העיריה, וכן שטרי העסקה, שנחתמים על ידי שני הצדדים במעמד חתימת החוזה ומופקדים בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר עד למועד תשלום מלוא התמורה על ידי הקונה. 

לפיכך, יש לכלול בהסכם המכר סעיף מפורש ומרכזי לפיו המוכר מתחייב להעביר לקונה, כנגד תשלום יתרת התמורה, את כל המסמכים שנדרשים מטעמו לרישום העברת הזכויות על שם הקונה בטאבו.

ככל שהמוכר טרם הצליח להשיג את אישורי המסים לטאבו עד למועד תשלום יתרת התמורה, לרבות בשל עיכובים ביורוקרטים, יופקד סכום חלקי מיתרת התמורה כפיקדון בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר (או של ב"כ המוכר וב"כ הקונה) עד להמצאת האישורים הללו לידי הקונה, ורק אז ישוחרר סכום הפיקדון לידי המוכר. 

סכום הפיקדון אמור להיות בשווי המשוער של סכומי המסים שהמוכר יידרש לשלם לרשות המסים עבור אישור המס השבח ולעיריה עבור תשלומי הארנונה, מים, והיטל השבחה, וזאת ככל שאלו יחולו כמובן. במידה שהמוכר לא יפעל לתשלום המסים והשגת אישורי המסים לטאבו בתוך זמן קצוב ונקוב, על ההסכם להסמיך את ב"כ המוכר (או את ב"כ המוכר וב"כ הקונה, לפי העניין) להשתמש בכספי הפיקדון לשם ביצוע תשלומים אלו וזאת לצורך הוצאת אישורי המסים והעברתם לקונה. 

התייעצות עם עורך דין

ברוכים הבאים למשרדי, שמי ישראל אליאב, אני עו"ד נדל"ן בראשון לציון, מגשר ונוטריון.

הליך רישום דירה בטאבו הינו מרכיב אחד מתוך מגוון הליכים שונים אותם אנו מבצעים לאורכה של עסקת רכישת דירה.

במסגרת שירותיי, אני מספק מעטפת משפטית מלאה בכל היבט וצעד, וכל זאת כדי להבטיח עסקה בריאה ונכונה עבור הרוכשים.

לשאלות והתייעצות משפטית ראשונית, אני מזמין אתכם להשאיר לי פנייה באתר, לכתוב לי בוואטסאפ או  ליצור איתי קשר טלפוני.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

לוגו עורך דין ישראל אליאב

לקבלת שיחה חוזרת: