ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

ממה צריך להיזהר בעסקת קומבינציה?

תוכן עניינים

עסקת קומבינציה הינה עסקת מקרקעין שנערכת בין קבלן לבעל מקרקעין עם זכויות בניה, באופן לפיו בעל המקרקעין מוכר את המקרקעין לקבלן, על מנת שהקבלן יממש את זכויות הבניה של המקרקעין ויבנה עליה דירות, ולאחר מכן ימסור אחוז מסויים מהדירות הללו לבעל המקרקעין בתמורה למקרקעין שלו.  

עסקת קומבינציה הינה, איפוא, עסקת חליפין, לפיה בעל המקרקעין מוסר לקבלן את המקרקעין, בתמורה לקבלת שירותי בניה מהקבלן, וזאת בשונה מעסקת מקרקעין רגילה, שבה בעל המקרקעין מוכר את המקרקעין שלו בתמורה לקבלת סכום כספי קצוב ומוגדר מראש. עם זאת, התמורה שבעל המקרקעין יכול לקבל בעסקת קומבינציה עבור המקרקעין שלו, באמצעות קבלת חלק מהדירות שהקבלן יבנה עליה, הינה בדרך כלל גבוהה בהרבה מהתמורה הכספית שהוא יכול לקבל עבור המקרקעין שלו בעסקת מקרקעין רגילה, ולכן גם כדאית יותר.

אין חולק שבעל המקרקעין יכול להגדיל את התמורה שלו אף הרבה יותר, אם הוא עצמו יממש את זכויות הבניה של המקרקעין שלו ויבנה באופן עצמאי את הדירות שניתן לבנות עליה, ללא קבלן חיצוני.  אולם, במקרים רבים, לבעל המקרקעין אין את הידע, הניסיון, הכספים, והאנרגיה שנדרשים לשם ביצוע פרוייקט הבנייה, ועל כן הוא  יעדיף להתקשר בהסכם קומבינציה עם קבלן מנוסה, ולהסיר מעצמו את כל האחריות ו-"כאב הראש" שכרוך בביצוע הפרוייקט (לרבות מימון עלויות הבנייה, השגת היתרי הבניה, ביצוע הבנייה בפועל, והפיקוח על בנייתה). 

גם לקבלן משתלם להתקשר בעסקת קומבינציה מאשר בעסקת מקרקעין רגילה שבה הוא צריך גם לרכוש את המקרקעין,  מאחר שבעסקת קומבינציה הוא יוכל לבצע את פרוייקט הבנייה ללא צורך בהון הדרוש למימון עלות רכישת המקרקעין, ולהתמקד בביצוע בניית הדירות ושיווקן בלבד. 

אולם, וכמו כל עסקת מקרקעין, גם עסקת קומבינציה, ובמיוחד לאור העובדה לפיה המדובר בעסקה מורכבת במיוחד, הינה עסקה שיש בה לא רק יתרונות, אלא גם סיכונים משמעותיים, לרבות בהשוואה לעסקת מקרקעין רגילה.  

מדובר בסיכונים שחשוב מאד לתת עליהם את הדעת מלכתחילה, לשקול אותם היטב, וכמובן לנקוט במשנה זהירות לגביהם. 

אופן קבלת התמורה

בשונה מעסקת מקרקעין רגילה שמתבצעת תמורת סכום כספי, בעסקת קומבינציה בעל המקרקעין איננו מקבל באופן מיידי את התמורה עבור המקרקעין שהוא מוסר לקבלן, אלא רק עם תום בניית הדירות על ידי הקבלן, דבר שעלול לעתים להימשך במשך מספר שנים. 

בנוסף, קבלת התמורה עלולה להיות כרוכה בעיכובים וסיבוכים, במידה שיסתבר בדיעבד שהקבלן מתקשה לעמוד בהתחייבויותיו, לרבות בכל הקשור להשגת היתרי הבניה וביצוע הבנייה בפועל בהתאם ללו"ז של הפרוייקט, שלא לדבר על מצב שבו הקבלן פושט את הרגל או נעלם לפני סיום הבניה.  

כלומר, לא רק שקבלת התמורה עבור המקרקעין איננה מיידית, אלא היא גם איננה ודאית. 

כדי להבטיח ככל הניתן את קבלת התמורה של בעל המקרקעין, יש מטבע הדברים חשיבות מירבית לכישוריו של הקבלן לביצוע פרוייקט עסקת הקומבינציה. חשוב לבחור קבלן מנוסה, בעל יכולות מוכחות, בעל סיווג קבלני שמתיר לו לבצע את הפרוייקט לפי החוק, ואשר בין היתר מסוגל לתכנן בצורה יעילה ומושכלת את הפרויקט;  לקדם את הליכי התכנון של הפרוייקט – בכלל ובהתאם ללו"ז הפרוייקט – בפרט;  לעמוד בהתחייבויותיו הפיננסיות למימון עלות בניית הפרוייקט (כך שהוא יוכל לסיים אותו במועד, ומבלי להיקלע לקשיים כלכליים או הליכי פירוק); וכמובן לבצע את הבנייה ברמת בנייה איכותית. לכל אלו יש השפעה משמעותית על התמורה העתידית שיקבל בעל המקרקעין. 

אולם, ישנם לא מעט מקרים שבהם בעל המקרקעין מתקשר בעסקת קומבינציה עם קבלן לא מוכר, מבלי שהוא ידע מראש עד כמה הוא באמת יכול לסמוך עליו, דבר שעלול להוות סיכון משמעותי ביותר, ועל כן יש להיזהר שבעתיים במקרה כזה.

שווי התמורה

שווי התמורה של בעל המקרקעין מושפע מפרמטרים שונים, ובראש ובראשונה מאחוז הדירות בפרוייקט שבעל המקרקעין יקבל עבור המקרקעין שלו, אשר מכונה גם "אחוז הקומבינציה".  

אולם, גם קביעת אחוז הקומבינציה מהווה סיכון לא מבוטל, וזאת מבחינת שני הצדדים. שכן, אחוז הקומבינציה נקבע לרוב לפי שווי המקרקעין, באופן לפיו ככל שווי המקרקעין גבוה יותר, כך אחוז הקומבינציה אמור להיות גדול יותר, ולהיפך. לפיכך,  אם תבוצע הערכה לא נכונה של שווי המקרקעין, הדבר עלול לפגוע בבעל המקרקעין, במקרה שהערכת השווי תהיה נמוכה מדי, או בקבלן, במקרה שהערכת השווי תהיה גבוהה מדי.  

בנוסף, שווי התמורה כרוך גם בסיכונים אחרים, כגון רמת ואיכות הבניה של הקבלן, וטיב מפרט הבניה. מטבע הדברים, ככל שיסתבר בדיעבד שהקבלן בנה את הדירות ברמה ירודה ואיכות נמוכה, הדבר ישפיע לרעה באופן ישיר על שווי התמורה.  

מחפשים עורך דין מקרקעין לעסקת קומבינציה? לייעוץ: 050-5273012 או השאירו פנייה:

מיסוי התמורה

בעוד שהתמורה שאמורה להינתן לבעל המקרקעין בעסקת קומבינציה איננה תמורה כספית, עדיין עליו לשלם מסים מסויימים עבור העסקה, כגון מס שבח בגין מכר המקרקעין, היטל השבחה בגין אישור תב"ע (ככל שחל), ומע"מ עבור שירותי הבניה שהוא מקבל מהקבלן. כתוצאה מכך נוצר מצב לפיו בעל המקרקעין צריך לממן מכיסו את תשלום המסים עבור העסקה, וזאת למרות שאת התמורה הוא יקבל רק בעתיד (אם בכלל), ולא בכסף. 

מן האמור לעיל עולה, איפוא, שבעוד שעסקת מקרקעין רגילה הינה בדרך כלל עסקה קצרת טווח, עם שווי תמורה ברור, ידוע, ומוגדר מראש, אזי עסקת קומבינציה הינה עסקה ארוכת טווח, שיוצרת מעין שותפות בין הצדדים, וכרוכה בלא מעט פרמטרים וסיכונים שעלולים בסופו של דבר להשפיע על עצם קבלת התמורה העתידית בידי בעל המקרקעין, מועד קבלת התמורה העתידית, ושווי התמורה העתידית. לפיכך, למרות שהמדובר בעסקה שעל פניה כדאית יותר מבחינה כלכלית מאשר עסקת מקרקעין רגילה, אין למהר ולהתקשר בה אלא יש לשקול היטב את כל הסיכונים שכרוכים בה. 

למידע נוסף בנושא מיסוי עסקת קומבינציה

התייעצו עם משרדנו

מחפשים עורך דין מומחה למקרקעין לייעוץ וליווי בנושא עסקאות קומבינציה? 

במשרד עו"ד ישראל אליאב נשמח להעניק לכם מעטפת משפטית מלאה. בכל שאלה והתייעצות משפטית, צרו עמנו קשר טלפוני, השאירו פניה באתר או כתבו לנו בוואטסאפ.

לוגו עורך דין ישראל אליאב

לקבלת שיחה חוזרת: