ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

תשריט נכס מקרקעין (תשריט דירה)

עורך דין ישראל אליאב

עו"ד ישראל אליאב

תשריט נכס מקרקעין הינו השרטוט הגרפי של מבנים או שטחים שונים, כגון תשריט דירה, תשריט בית פרטי צמוד קרקע, תשריט בית משותף, תשריט תוכנית מיתאר (לרבות תב"ע – תוכנית בנין עיר) ועוד. 

בז'רגון המקצועי מקובל לכנות את התשריט גם בכינוי "גרמושקה", אקורדיון ברוסית, מאחר שנהוג לקפל אותו  כמו אקורדיון. 

מבחינה מהותית, תשריט שנערך כדין ובהתאם להורות החקיקה מהווה את התוכנית התכנונית המחייבת של נכס המקרקעין, מבחינת גודלו, גבולותיו, חלוקתו הפנימית, ועוד. 

כאשר עורכים עסקה לרכישת נכס מקרקעין כלשהו, חשוב מאד לבדוק גם את תשריט הנכס במסגרת שורת הבדיקות המקדימות שיש לבצע לפני החתימה על הסכם המקרקעין, וזאת על מנת לבחון האם קיימת התאמה בין אופן תיאור הנכס בתשריט למצב הנכס בפועל. כלומר, האם מצבו הפיזי של הנכס אכן תואם את מצבו התכנוני, או שמא קיימות חריגות בניה ובעיות נוספות.  

לדוגמא, כאשר שוקלים לקנות דירה כלשהי בבניין מגורים, יש לבחון היטב את תשריט הבית המשותף של הבניין ובמיוחד לבדוק בו היטב את תרשים הדירה שמעוניינים לקנות ואת הצמדותיה, ככל שישנן כאלו, וזאת כפי שיוסבר בהמשך הדברים להלן.

מתי וכיצד מכינים תשריט מקרקעין?

את תשריט נכס המקרקעין יש להכין במסגרת מסמכי תוכנית ההגשה שיש להגיש לצורך קבלת היתר בניה בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצא נכס המקרקעין. 

בנוסף, יש להגיש תשריט של נכס המקרקעין לצורך ביצוע רישומים שונים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).  

דוגמה

כאשר רוצים לרשום בטאבו הסכם שיתוף במקרקעין, כגון עבור בתים צמודי קרקע שבנויים על חלקות המצויות בבעלות משותפת ("מושע") של מספר בעלים שונים ללא חלוקה ברורה ביניהם (כלומר, ללא חלוקה לתתי חלקות או רישום כבית משותף), יש לצרף למסמכי רישום הסכם השיתוף גם את תשריט החלקה, כשהוא חתום על ידי כל הצדדים ומאושר על ידי מודד מוסמך.  

דוגמה נוספת

כאשר רוצים לרשום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים של הטאבו, יש לצרף בין היתר תשריט של הבית המשותף שאושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה או תשריט שהוכן ע"י מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך, או הנדסאי מוסמך, אשר נותן תמונה נאמנה של הבית על דירותיו, להנחת דעתו של המפקח על המקרקעין.  

תשריט הבית המשותף צריך לכלול פרטים שונים, ולרבות הפרטים הבאים:

  • פרטים מזהים של החלקה שבה נמצא הבית המשותף: גוש/חלקה, שטח, וכתובת. 
  • פרטי מבנה הבית המשותף: מספר המבנים שמהם מורכב הבית, מספר הקומות בכל מבנה, ס"כ הדירות במבנה, וס"כ הדירות בבית.
  • פרטים על כל אחת מהדירות שבבית המשותף: מספר הקומה שבה נמצאת הדירה, ושטח הדירה. 
  • פרטים על הצמדות של הרכוש המשותף לכל אחת מהדירות שנמצאות בבית המשותף (כגון חניות, מחסנים, ועוד). 

תשריט הבית המשותף צריך לכלול למעשה שלושה תרשימים: תרשים של הדירות בבית המשותף לפי קנה מידה של 1:100; תרשים של החלקה שבה נמצא הבניין לפי קנה מידה של 1:1250, ולתחום במסגרתו את גבולות החלקה בצבע; ותרשים של הסביבה שעליו מסומנת החלקה, אף זאת לפי קנה מידה של 1:1250. 

יובהר שתשריט הבית המשותף אינו כולל פרטים בדבר הבעלויות ויתר הזכויות שחלות על הדירות. לשם כך יש להוציא נסח מקרקעין מהטאבו

בתחתית העמוד הראשון של התצהיר, על עורך התשריט לחתום על הצהרה לפיה הוא מאשר שהתשריט נערך על ידו והוא משקף נאמנה את הבית ואת דירותיו כפי שהוא בנוי וקיים כיום, כי הסימונים בצבעים על התשריט נעשו על ידו, כי שטחי הרצפה של דירות כוללים מרפסות מקורות, מחיצות פנימיות של הדירות ואינם כוללים גזוזטראות (מרפסות שאינן מקורות) קירות חיצוניים וקירות בין דירה לדירה, וכי הבית אינו חורג מגבולות החלקה. 

תוקף התשריט של הבית המשותף הינו למשך 6 חודשים בלבד מהיום שחתם עליו עורך התשריט. ככל שעברו 6 חודשים והבית המשותף לא נרשם בטאבו, יש לחדש את חתימת עורך התשריט עליו, אא"כ למפקח כל רישום מקרקעין בטאבו יש  יסוד להאמין שנערכו בבית המשותף שינויים לפני חלוף 6 החודשים שבהם התשריט היה בתוקף, שאז ניתן לדרוש את עדכון חתימת עורך התשריט גם לפני כן. 

לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

היכן ניתן לעיין בתשריט מקרקעין?

ניתן לעיין בתשריט נכס המקרקעין בשני מקומות עיקריים:

  1. מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצא נכס המקרקעין הרלוונטי
    ניתן לעיין בתיקי הבניין שנמצאים בארכיב מחלקת ההנדסה, ואשר אמורים להכיל את המסמכים המנהליים והתכנוניים שמתארים את ההיסטוריה של נכסי המקרקעין (לרבות בתים פרטיים) משלב תכנונם, דרך הקמתם, ועד לתקופה הנוכחית, לרבות היתרי בניין, ותשריטים שכאמור מהווים גם חלק ממסמכי הבקשה לקבלת היתר בניה. העיון במסמכי תיק הבניין פתוח לציבור, וניתן לצלם ממנו את תשריט הנכס הרלוונטי. 
  2. לשכת רישום המקרקעין (טאבו)
    ככל שקיים בטאבו תשריט לגבי נכס המקרקעין הרלוונטי, ניתן להזמין אותו דרך האינטרנט ולקבל אותו במייל, אם כי בתמורה לתשלום אגרה. אם הנכס אינו רשום בטאבו, אלא ברשות מקרקעי ישראל, ניתן לעיין בתשריט גם אצלה. 

מה חשוב לבדוק בתשריט מקרקעין?

כפי שצויין לעיל, במסגרת הבדיקות המקדימות השונות שיש לערוך לפני שרוכשים נכס מקרקעין, יש לעיין בתשריט שלו על מנת לבחון האם קיימת התאמה בין מצבו התכנוני של הנכס למצבו הפיזי בפועל. 

לשם כך, יש לבדוק בעיקר בפרטים הבאים:

זיהוי הנכס

 התשריט מאפשר לבדוק, לוודא, ולאמת שהנכס שהרוכש מעוניין לקנות הינו אכן הנכס שרשום בטאבו. 

(ב) בדיקת שטח הדירה וחריגות בניה: התשריט מאפשר לבדוק ששטח הדירה הינו כפי שהוצהר לגביה, שהיא נבנתה לפי היתר הבניה, ושלא קיימות בה חריגות בניה כלשהן או פלישות בלתי חוקיות לשטחים שאינם שייכים לבעל הנכס. 

(ג) זיהוי הצמדות בבית משותף: התשריט מאפשר לברר מהן ההצמדות שיש לכל דירה בבנין, לרבות ההצמדות של הדירה שאותה מעוניינים לקנות. הצמדות מתייחסות לחלקים מתוך הרכוש המשותף שהוצמדו לדירה ספציפית, כגון חניה, מחסן, גינה, גג, וכיו"ב. לדוגמא, אם התגלה שהגג מוצמד לבעל דירה בקומה העליונה של הבניין, משמעות הדבר היא שרק הוא רשאי להשתמש בו, וזאת בניגוד ליתר בעלי הדירות בבניין.  יוזכר שוב שהתשריט אינו מציין למי שייכת כל דירה בבניין המשותף, וכי לשם כך יש להוציא נסח מקרקעין מהטאבו. 

בדיקת שטח הדירה וחריגות בניה

התשריט מאפשר לבדוק ששטח הדירה הינו כפי שהוצהר לגביה, שהיא נבנתה לפי היתר הבניה, ושלא קיימות בה חריגות בניה כלשהן או פלישות בלתי חוקיות לשטחים שאינם שייכים לבעל הנכס. 

זיהוי הצמדות בבית משותף

התשריט מאפשר לברר מהן ההצמדות שיש לכל דירה בבנין, לרבות ההצמדות של הדירה שאותה מעוניינים לקנות. הצמדות מתייחסות לחלקים מתוך הרכוש המשותף שהוצמדו לדירה ספציפית, כגון חניה, מחסן, גינה, גג, וכיו"ב. 

לדוגמא, אם התגלה שהגג מוצמד לבעל דירה בקומה העליונה של הבניין, משמעות הדבר היא שרק הוא רשאי להשתמש בו, וזאת בניגוד ליתר בעלי הדירות בבניין.  יוזכר שוב שהתשריט אינו מציין למי שייכת כל דירה בבניין המשותף, וכי לשם כך יש להוציא נסח מקרקעין מהטאבו. 

בכל שאלה והתייעצות עם עו"ד מקרקעין ישראל אליאב, ניתן להשאיר פניה באתר, ליצור קשר טלפוני או לכתוב הודעה בוואטסאפ.

במאמר זה דנו בנושאים הבאים:

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לוגו עורך דין ישראל אליאב

לקבלת שיחה חוזרת: