ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

קבלת דירה בירושה

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

וקיבלתם דירת מגורים בירושה? בין אם מדובר בירושה לפי הדין ובין אם המדובר בירושה לפי צוואה, חשוב שתהיו מודעים לכך שיכולות להיות לכך מספר משמעויות משפטיות, ולרבות במישור המס. 

מדריך מטעם עורך דין מקרקעין ישראל אליאב:

א. רישום זכויות בטאבו לגבי דירה שהתקבלה בירושה

כאשר יורש קיבל דירה בירושה, מומלץ לרשום את זכויותיו לגביה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

לשם כך על היורש להמציא לטאבו את המסמכים הבאים:

  1. צו ירושה, או צו קיום צוואה, או הסכם חלוקת עיזבון בין הירושים שנעשה לאחר קבלת אחד משני הצווים הללו. 
  2. טופס בקשה לרישום ירושה בטאבו, חתום על ידי היורש ומאומת על ידי עו"ד. 
  3. צילומי תעודות הזהות של היורשים.
  4. שובר תשלום אגרת הרישום בטאבו (נכון לשנת 2021, סכום האגרה הינו 159 ₪). 

ב. מיסוי מקרקעין לגבי דירה שהתקבלה בירושה

עצם קבלת הדירה בירושה כשלעצמה אינו כרוך בתשלום מסי מקרקעין, מאחר שסעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע שהורשה של נכס מקרקעין איננה נחשבת כמכירת מקרקעין, ולכן היא פטורה ממס. 

קבלת הדירה בירושה גם איננה כרוכה בתשלום מס ירושה/מס עזבון, הואיל ומס זה בוטל בארץ כבר בשנת 1981. 

עם זאת, סוגיית מיסוי המקרקעין לגבי דירה שהתקבלה בירושה יכולה להתעורר בכל מיני נסיבות אחרות, וזאת כפי שיוסבר להלן. 

1. פטור מס שבח לגבי מכירת דירה שהתקבלה בירושה.

כאשר היורש שקיבל את הדירה מעוניין למכור אותה לגורם אחר, הוא לכאורה עלול לחוב בתשלום מס שבח בגין מכירת הדירה. 

עם זאת, סעיף 49ב(5)לחוק מיסוי מקרקעין קובע שמי שמוכר דירת מגורים שקיבל בירושה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח בכפוף לקיום כל התנאים המצטברים הבאים:

יורש שעומד בכל התנאים המצטברים הללו זכאי לקבל פטור ממס שבח, וזאת ללא תלות במספר הדירות שיש לו, או במספר הפטורים שהוא כבר ניצל בעבר.

2. פטור מס שבח לגבי העברת דירה שהתקבלה בירושה במתנה לאח.

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שמי שנותן דירה במתנה לקרוב משפחה שלו יהיה פטור מתשלום מס שבח, בתנאי שמדובר בקרוב שמצויין בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1 (כגון בן זוג, הורה, צאצא ועוד), או בתנאי שמדובר באח או אחות, אך זאת אך ורק לגבי זכות שהוא קיבל מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה. 

כלומר, בעוד מי שנותן דירה במתנה לקרובי המשפחה שמפורטים בחוק ואשר אינם אח או אחות שלו, יהיה זכאי לקבל את פטור מס השבח לגבי כל דירה שתינתן על ידו להם במתנה, אזי כאשר מדובר במתן דירה במתנה לאח או אחות של נותן המתנה, נותן המתנה יהיה פטור ממס שבח רק בתנאי שמדובר בדירה שהוא עצמו קיבל במתנה או בירושה מהוריו או מסביו. 

3. פטור מתשלום מסי מקרקעין לגבי הסכם חלוקת עיזבון.

הסכם חלוקת עיזבון הינו הסכם שנחתם בין יורשים ומשנה את אופן חלוקת נכסי העיזבון ביניהם כפי שהוא נקבע בצו הירושה או בצו קיום הצוואה. ניתן לערוך את ההסכם לפני או לאחר מתן צו הירושה או צו קיום הצואה, אולם בכל מקרה יש לערוך אותו לפני חלוקת העיזבון בפועל. 

כך, לדוגמא, ניתן לקבוע שבמקום ששלושה יורשים ירשו יחדיו ששה נכסי מקרקעין, כל אחד מהם ירש שני נכסי מקרקעין כך שלכל אחד מהם יהיו שני נכסים משלו ובבעלותו המלאה במקום שכל היורשים יצטרכו להיות שותפים בכל הנכסים.  

כדי שחלוקת נכסי המקרקעין בין היורשים במסגרת הסכם חלוקת העיזבון תהיה פטורה מתשלום מסי מקרקעין, הן מס שבח והן מס רכישה, יש לבצע אותה בהתאם לתנאים המצטברים שקבועים בסעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, ואשר קובע כך: 

"לענין סעיף קטן זה, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר. לענין זה,"חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" – החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה, בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה, כמשמעותם בחוק הירושה, תשכ"ה- 1965, ובין אם נעשתה לאחר רישום כאמור, ויראו עיזבון של שני מורישים כעיזבון אחד אם התקיימו כל אלה:

אם לפשט את נוסח הסעיף, חלוקת נכסי מקרקעין בין יורשים במסגרת הסכם חלוקת עיזבון תהיה פטורה מתשלום מסי מקרקעין בכפוף לתנאים המצטברים הבאים: 

  • הסכם חלוקת העיזבון צריך להיערך לפני חלוקת העיזבון בפועל, בין היורשים בלבד, ולגבי נכסי העיזבון בלבד.
  • בנוסף, אם חלוקת נכסי העיזבון מצריכה איזון כלשהו כדי שהיא תתבצע באופן שיוויוני בין היורשים, האיזון צריך להתבצע רק באמצעות נכסים או כספים שכלולים בעיזבון של המוריש, להבדיל מנכסים או כספים שאינם שייכים לו. 

ג. הכללת דירה שהתקבלה בירושה בגדר הרכוש המשותף בהליכי גירושין

ככלל, חלוקת הרכוש המשותף בין בני זוג שנקלעו להליכי גירושין אמורה להתבצע באופן שיוויוני ביניהם, כך שכל אחד מהם יקבל את מחציתו. 

עם זאת, הרכוש המשותף של בני הזוג איננו כולל נכסים שהיו לכל אחד מבני הזוג לפני הנישואים, וכן מתנות או ירושות שכל אחד מבני הזוג קיבל במהלך הנישואים (נכסים אלו מכונים בפסיקה כ- "נכסים חיצוניים"). 

לפיכך, אם אחד מבני הזוג קיבל במהלך הנישואים דירה בירושה, דירה זו תיחשב לכאורה כדירה שלו בלבד, שאיננה נכללת ברכוש המשותף, כך שהיא לא תחולק בין שני בני הזוג במסגרת הליכי הגירושין.

אולם בפסיקה נקבע לכלל זה חריג שיחול במקרה שבו בן הזוג שקיבל את הדירה בירושה (או כל נכס חיצוני אחר) הראה כוונת שיתוף לגביה, כלומר, נכונות לשתף גם את בן הזוג השני בבעלות עליה, וזאת גם אם הדירה נרשמה בטאבו על שמו בלבד. במקרה כזה הדירה תיחשב כחלק מהרכוש המשותף, ותחולק בין שני בני הזוג שווה בשווה.

נטל ההוכחה בעניין זה מוטל על בן הזוג השני, שלא ירש את הדירה, ואשר טוען לקיומה של כוונת שיתוף לגביה. לשם כך עליו להוכיח, למשל, שהוא עצמו השקיע כספים בדירה לשם שיפוצה והשבחתה, וזאת בסכום משמעותי, להבדיל מסכום זניח. אם בן הזוג השני יעמוד בנטל זה, הדירה תיחשב כדירה שהוכח לגביה כוונת שיתוף, והיא תחולק בין שני בני הזוג שווה בשווה. 

לעומת זאת, אם בן הזוג השני לא יעמוד בנטל זה, אזי המדובר בדירה שלא הוכח קיומה של כוונת שיתוף לגביה, והיא תיחשב כדירה של בן הזוג היורש בלבד. הדברים אמורים במיוחד כאשר הוכח שבן הזוג שירש את הדירה  לא שיתף את בן הזוג בפרטים לגביה (לדוגמא, כאשר היורש השכיר את הדירה מבלי שהוא סיפר על כך לבן הזוג השני, ותוך שהוא מקפיד להפקיד את כספי דמי השכירות בחשבון בנק שרשום על שמו בלבד). 

התייעצו עמנו

נמצאים בטרם הליך קבלת דירה בירושה? או לחילופין מעוניינים להיוועץ עם עורך דין לצורך ניסוחה של צוואה

משרד עורכי דין ישראל אליאב מעניק מעטפת משפטית מלאה, ייעוץ בגובה העיניים ובזמינות גבוהה.

לפרטים נוספים, השאירו פניה באתר או צרו קשר טלפוני.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לקבלת שיחה חוזרת: