הסכם שכירות נמנה כידוע על ההסכמים הנפוצים ביותר בארץ, אותו ניתן לערוך למטרות שונות, כגון מגורים, ניהול משרד, הפעלת עסק מסחרי, ועוד.
במסגרת הסכם זה השוכר מתחייב בעיקרו של דבר לשלם את דמי השכירות, לשלם את חשבונות האחזקה השוטפים, לתקן ליקויים שנגרמו לנכס באחריותו, ולפנות את הנכס במועד סיום תקופת השכירות.
על מנת להבטיח את קיום התחייבויותיו של השוכר, מקובל לדרוש ממנו להמציא בטוחות להסכם (רצוי כבר במעמד חתימת ההסכם).
מטרת הבטוחות, אם כן, הינה להבטיח את תשלום דמי השכירות, תשלום חשבונות אחזקת הנכס, כיסוי נזקים/ליקויים שנגרמו לנכס עקב השוכר, ובאופן כללי לפצות את המשכיר בגין כל נזק שנגרם לו עקב הפרת ההסכם על ידי השוכר.
קיימות מספר בטוחות נפוצות ומקובלות להסכם שכירות:
- צ'קים דחויים עבור דמי השכירות.
- כתב ערבות.
- שטר חוב.
- ערבות בנקאית.
- צ'ק ביטחון.
- צ'קים פתוחים לתשלומי אחזקה שוטפים.
- פיקדון כספי.
כפי שיפורט בהמשך הדברים להלן, לכל אחת מהבטוחות הללו יש את ההשלכות, היתרונות, והחסרונות שלה, ועל כן רצוי לקבל מספר בטוחות להסכם השכירות, ולא להסתפק באחת מהן בלבד.
בנוסף, חשוב לעגן בהסכם השכירות לא רק את עצם התחייבות השוכר לתת את הבטוחות, אלא גם את התנאים והאופן שלפיהם המשכיר יהיה רשאי לממש אותן, והשוכר יהיה זכאי לקבל אותן בחזרה (ככל שלא הייתה עילה), וזאת באופן ברור ומפורש ועל מנת למנוע מחלוקות מיותרות לאחר מכן.
כאשר מדובר בעריכת הסכם שכירות למגורים, יש לשים לב במיוחד להוראות סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, שחל ספציפית על הסכמי שכירות מסוג זה, וכפי שיוסבר בשולי מאמר זה.
כעת נפנה להסבר אודות מהותן של הבטוחות להסכם השכירות, כמפורט להלן.
צ'קים דחויים עבור כל תקופת השכירות
הבטוחה הכי שכיחה ונפוצה הינה קבלת צ'קים דחויים מראש עבור תשלום דמי השכירות לכל תקופת השכירות, וזאת על מנת להקל על גבייתם השוטפת מדי חודש בחודשו.
בדרך כלל מקובל שהשוכר מוסר למשכיר בתחילת כל שנת שכירות 12 צ'קים מעותדים מראש, אחד עבור כל חודש שכירות.
אופן המימוש: ככל שצ'ק כלשהו של השוכר לא יכובד על ידי הבנק, יהיה המשכיר זכאי להגיש אותו ללשכת ההוצל"פ במסגרת הליך בקשה לביצוע שטר. עם זאת, יש לקחת בחשבון שהליכי ההוצל"פ כרוכים בהשקעה של זמן, כסף, ואנרגיה נפשית, וגם לא תמיד בהכרח מניבים תוצאות. בנוסף, הם עלולים לארוך משך זמן רב, בפרט שהשוכר זכאי להגיש התנגדות לביצוע השטר מסיבות שונות, ולרבות טענת "פרעתי".
כתב ערבות
"כתב ערבות אישית" או "כתב ערבות צד ג'" הינו מסמך שבו צד שלישי חותם עליו כערב לכל התחייבויות השוכר כלפי המשכיר לפי הסכם השכירות, לרוב תוך הגבלת הערבות בסכום קצוב.
משמעות כתב הערבות היא שבמידה שהחייב הראשי (השוכר) יפר את אחת מהתחייבויותיו לפי ההסכם (ולמשל, לא ישלם למשכיר את דמי השכירות), אזי המשכיר יהיה רשאי לפנות לערב ולדרוש ממנו לקיים את התחייבות השוכר (כלומר, לשלם למשכיר את חוב דמי השכירות של השוכר).
לפיכך, חשוב לבדוק ולוודא מראש שהמדובר בערב בעל מצב פיננסי יציב ואיתן, הכנסה קבועה ושוטפת, ונכונות אמיתית וכנה לקיים את התחייבויותיו לפי כתב הערבות שלו ולשאת באחריות הנובעת ממנו.
בנוסף, וכמו לגבי כל כתב ערבות, יש לקחת בחשבון שגם כתב הערבות להסכם השכירות כפוף להוראות חוק הערבות, תשכ"ז-1967.
בין היתר, יש לשים לב במיוחד לסעיף 8 לחוק הערבות, שקובע שהנושה (המשכיר) אינו רשאי לדרוש מהערב לשלם לו לפי כתב הערבות, לפני שהוא דרש קודם לכן מהחייב עצמו (השוכר) לקיים את חיובו לפי הסכם השכירות, וזאת למעט במקרה שבו הערב ויתר על הדרישה המוקדמת מהחייב, או כאשר ניתן נגד החייב צו קבלת נכסים או צו פירוק, או כאשר החייב מת/נמצא בחו"ל/מתן הדרישה כרוך בקשיים מיוחדים.
כלומר, סעיף 8 לחוק מטיל על הנושה חובה עקרונית לפנות בתחילה לחייב ולדרוש ממנו לצורך גביית החוב ממנו, לפני שהוא יהיה זכאי לפנות אל הערב בדרישה לפרעון חוב זה. לפיכך, מומלץ למשכיר להחריג בנוסח כתב הערבות את ויתור הערב על ביצוע הפניה המוקדמת לשוכר עצמו.
אופן המימוש: ככל שהערב לא יקיים את חיובו לפי כתב הערבות, יהיה המשכיר זכאי להגיש תביעה נגדו בפני בית המשפט. גם במקרה זה מדובר בהליך שעלול לארוך זמן רב, ולהצריך השקעה לא מבוטלת של כספים, זמן, ואנרגיה נפשית. הדברים אמורים במיוחד במקרה שבו יתקבל פסק דין כנגד הערב, אולם הערב לא יקיים גם אותו, שאז יהיה צורך לנקוט נגדו גם בהליכי הוצל"פ.
שטר חוב
שטר חוב הינו מסמך שעליו חתומים נותן השטר/החייב (השוכר), ובד"כ גם ערב אחד או יותר, לרוב שניים.
במסגרת שטר החוב, השוכר מתחייב לשלם למשכיר את סכום החוב שיצטבר לחובתו בקשר להסכם השכירות, ואילו הערבים מתחייבים לערוב להתחייבות השוכר.
ככל שהשוכר נותן השטר לא יפרע את חובותיו למשכיר, המשכיר יהיה רשאי לפנות לערבים שחתומים על השטר (ככל שישנם) בדרישה לפרוע את חובו של השוכר, וזאת ללא צורך בפנייה מוקדמת כלפי השוכר עצמו.
בעבר, נעשה שימוש בשטר חוב עם נוסח קבוע שהיה נמכר בסניפי בנק הדואר, אולם כיום ניתן לעשות שימוש בכל מסמך שכולל את הפרטים העיקריים שעל שטר החוב לכלול.
אופן המימוש: ככל שהשוכר ו/או הערבים לא יקיימו את התחייבויותיהם לפי שטר החוב, יהיה המשכיר זכאי להגיש את שטר החוב ללשכת ההוצל"פ במסגרת הליך בקשה לביצוע שטר. אולם, ובדומה להליך מימוש צ'ק בהוצל"פ, יש לקחת בחשבון שהליכי ההוצל"פ לא תמיד בהכרח מניבים תוצאות, עלולים לארוך משך זמן רב, וכמובן גם כרוכים בהשקעה של כסף ואנרגיה נפשית.
ערבות בנקאית
ערבות בנקאית אוטונומית הינה ערבות שניתנת ע"י בנק, באופן לפיו הבנק ערב לפרעון התחייבות חייב שהינו לקוח שלו (השוכר), כלפי הנושה (המשכיר), למשך תקופה קצובה.
ערבות בנקאית אוטונומית נמנית על הערובות שהכי מומלצות למשכיר, והכי פחות כדאיות לשוכר.
יתרונותיה מבחינת המשכיר מתבטאות בכך שהוא יכול לממש אותה באופן קל, מהיר, ובטוח, ובאמצעות פניה לבנק בלבד, ללא צורך בפניה מוקדמת לשוכר, וללא צורך להוכיח לבנק את הפרת ההסכם על ידי השוכר.
אפשרות המימוש המהיר והבטוח של הערבות הבנקאית מהווה, מטבע הדברים, חיסרון מובהק מבחינת השוכר, מאחר שהוא יכול למנוע את מימושה רק באמצעות השגת צו בית משפט, שיינתן לו במקרים חריגים ונדירים בלבד, כגון הוכחת טענות מרמה וזיוף ע"י המשכיר וכדומה.
בנוסף, על השוכר להשקיע עלויות לא מבוטלות על מנת להוציא את הערבות הבנקאית, שלא כל שוכר מוכן ומסוגל לעמוד בהן, ועל כן היא מקובלת יותר בהסכמי דירות יוקרה למגורים והסכמי שכירות מסחריים. עלויות אלו כוללות (א) הפקדת סכום הערבות בפיקדון סגור בבנק למשך כל תקופת הסכם השכירות, מבלי שהשוכר יוכל לגעת בו, וזאת כדי להבטיח את אפשרות הבנק לחזור אליו ולהיפרע ממנו במידה שהערבות הבנקאית אכן תמומש בפועל ע"י המשכיר; (ב) תשלום עמלה בגין הנפקת הערבות הבנקאית, בד"כ 5% מסכום הערבות.
אופן המימוש: פניה אל הבנק בבקשה לממש את הערבות הבנקאית. מימוש הערבות נעשה בדרך כלל תוך מספר ימים.
צ'ק ביטחון
צ'ק לביטחון הינו צ'ק בסכום נקוב שחתום על ידי השוכר לפקודת המשכיר, ללא תאריך, ובציון הכיתוב עליו "לביטחון בלבד".
צ'ק זה נועד לספק למשכיר ביטחון לפיו הוא יכול לפרוע באמצעותו את התחייבויותיו של השוכר כלפיו, בהתאם לתנאים שקבועים בהסכם השכירות.
לשם כך מקובל, למשל, לקבוע שהמשכיר יוכל להפקיד את הצ'ק לביטחון בבנק ולפדות אותו רק במקרה שבו השוכר יפר את ההסכם הפרה מהותית, ובכפוף למתן התראה מוקדמת בכתב לשוכר.
שימו לב: חשוב להדגיש כי בניגוד למה שמקובל לסבור, מבחינת הבנק אין למעשה כל הבדל בין צ'ק רגיל לצ'ק ביטחון ".
כלומר, הבנק מתעלם למעשה מהכיתוב "צ'ק לביטחון" שעל הצ'ק, ומתייחס אליו כמו אל כל צ'ק רגיל, ובודק אותו כשם שהוא בודק כל צ'ק רגיל. מבחינת הבנק גם אין כל מניעה להסב את הצ'ק לביטחון לצד שלישי כמו שמסבים צ'ק רגיל, אא"כ גם על הצ'ק לביטחון מצויין "למוטב בלבד".
אופן המימוש: כמו שמממשים כל צ'ק רגיל. כלומר, אם הצ'ק לביטחון לא יכובד על ידי הבנק, יהיה המשכיר זכאי להוסיף בו את התאריך ולהגיש אותו ללשכת ההוצל"פ במסגרת הליך בקשה לביצוע שטר, על כל החסרונות שכרוכים בכך כאמור לעיל, לפיהם המדובר בהליך שלא תמיד מניב תוצאות, ועלול לצרוך השקעה רבה של כסף, זמן, ואנרגיה נפשית.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
צ'קים פתוחים לתשלום חשבונות אחזקה שוטפים
צ'קים פתוחים לתשלום חשבונות אחזקה שוטפים הינה צ'קים שחתומים על ידי השוכר, ללא תאריך וללא ציון סכום, לפקודת הגורמים שגובים את תשלומי חשבונות האחזקה השוטפים של הנכס.
בד"כ מדובר בצ'ק לפקודת הרשות המקומית, לצורך תשלום מסי הארנונה, וצ'ק לפקודת תאגיד המים של הרשות המקומית, לצורך תשלום חשבונות המים, וצ'ק לפקודת חברת החשמל לצורך תשלום חשבונות החשמל. ניתן להוסיף גם צ'ק לפקודת ועד הבית וצ'ק לפקודת חברת הגז, וכיו"ב.
אופן המימוש: כמו שמממשים כל צ'ק רגיל. כלומר, אם הצ'קים הפתוחים לא יכובדו על ידי הבנק, אזי המשכיר יהיה זכאי להוסיף בהם את התאריך וסכום החוב, ולהגיש אותם ללשכת ההוצל"פ במסגרת הליך בקשה לביצוע שטר, על כל החסרונות שכרוכים בכך כאמור לעיל, לפיהם המדובר בהליך שלא תמיד מניב תוצאות, ועלול לצרוך השקעה רבה של כסף, זמן, ואנרגיה נפשית.
פיקדון כספי
פיקדון כספי הינו סכום כספי שמופקד במזומן בידי המשכיר, בדרך כלל בגובה דמי שכירות של חודש אחד עד שלושה.
מטבע הדברים, מדובר בבטוחה מאד נוחה וכדאית למשכיר, וההיפך מבחינת השוכר. שכן, המשכיר יכול להיות סמוך ובטוח שיש בידיו סכום כספי לפירעון חוב ו/או נזק כספי שיגרם על ידי השוכר, בעוד השוכר חשוף לסיכון לפיו המשכיר של הדירה ישתמש בכספים ללא עילה מוצדקת, וללא כל אפשרות למנוע זאת ממנו. בנוסף, השוכר גם לא יוכל לבטל בטוחה זו במקרה שהמשכיר לא ישיב לו אותה בתום השכירות ובהתאם להוראות ההסכם.
אופן המימוש: אופן המימוש של כספי הפיקדון המזומן הינו כמובן הפשוט והמהיר ביותר, מאחר שהוא אינו כרוך באף הליך פורמאלי או בצורך בפניה לגורם כלשהו, וגם אינו כרוך בעלויות כלשהן.
בטוחות להסכם שכירות למגורים
כמו לגבי כל הסכם, גם כאשר מדובר בהסכם שכירות חשוב מאד להקפיד על אופן הניסוח שלו, בהתאם להוראות הדין והפרקטיקה המקובלת.
אולם, כאשר מדובר בהסכם שכירות למגורים, חשוב גם להקפיד לערוך אותו לפי הוראות סימן ו' לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, שחל ספציפית על הסכמי שכירות מסוג זה.
בהקשר לסעיף הבטוחות של הסכם השכירות למגורים, יש לקבוע אותו לפי הוראות לסעיף 25י לחוק השכירות, שכותרתו "ערובה", ואשר קובע את סכום הבטוחות, התנאים למימושן, והתנאים להשבתן.
עוד יש לשים לב שניתן להתנות על סעיף זה אך ורק לטובת השוכר בלבד (סעיף 25י"ד(2) לחוק).
וכך קובע סעיף 25י לחוק השכירות:
(א) בסעיף זה, "ערובה" – ערובה לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים.
(ב) ביקש המשכיר מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:
- סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות.
- סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים.
(ג) המשכיר רשאי לממש ערובה שנתן לו השוכר רק במקרים המפורטים להלן ובסכומים כמפורט לצדם:
- השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות – עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה.
- השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם לפי סעיף 25ח(א) – עד גובה עלות התיקון.
- השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא חב בהם לפי סעיף 25ט(א)(2) עד (5) – עד גובה התשלומים שלא שולמו.
- השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות – בסכום בהתאם לתנאי החוזה.
(ד) המשכיר יודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר.
(ה) הסתיימה תקופת השכירות, ישיב המשכיר לשוכר את הערובה או את יתרתה לאחר המימוש לפי סעיף קטן (ג), לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר כאמור בסעיף קטן (ג), לפי המאוחר."
התייעצות משפטית
ברוכים הבאים, שמי ישראל אליאב, עורך דין מומחה לדיני מקרקעין בראשון לציון.
בחיפושכם אחר עורך דין מקרקעין אשר ילווה את ניסוחו של הסכם שכירות וכן את הליך ההתקשרות שבין המשכירים לשוכרים, ניתן לפנות למשרדי בוואטסאפ, ליצור עמי קשר טלפוני או להשאיר פניה באתר.