נדל"ן, ובפרט דירות למגורים, הפכו במרוצת הזמן לאמצעי השקעתי נפוץ בקרב כל מי שלרשותו ההון הנדרש. יש הנוהגים לתאר זאת כהכנסה פאסיבית, אך כמובן שנכס מקרקעין מצריך טיפוח וניהול מתמיד.
בהתאם לכך שמדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, הרי שבחירת הדירה הנכונה דורשת מחשבה מדוקדקת הבוחנת גורמים שונים, ורצוי אף שתהא מלווה על-ידי עיניים מקצועיות לרבות שמאי מקרקעין, חברות בדק בית וכן עורך דין המתמחה בקניית דירה להשקעה.
מדריך מקיף זה ילווה אתכם דרך ההיבטים המרכזיים שיש לקחת בחשבון בעת בחירת דירה להשקעה.
1. מיקום, מיקום, מיקום
א. קרבה לשירותים ומוסדות ציבוריים
- בתי ספר, גנים ו/או מוסדות אקדמיים: נכסים בסמוך לבתי ספר ואוניברסיטאות ידועים נוטים למשוך משפחות וסטודנטים, מה שמבטיח ביקוש קבוע להשכרה.
- תחבורה ציבורית: גישה לתחבורה ציבורית מגבירה את האטרקטיביות של הנכס לשוכרים פוטנציאליים התלויים בנסיעה.
- חנויות ושירותים: קרבה למרכזי קניות, מסעדות, בתי חולים ושירותים חיוניים אחרים משפרת את חוויית המגורים לשוכרים.
ב. איכות השכונה
- בטיחות: שיעורי פשיעה נמוכים הם נקודה מכרעת ועיקרית. חקרו את הסטטיסטיקות המקומיות על פשיעה כדי לוודא שהשכונה בטוחה. ניתן גם להצטרף לקבוצות פייסבוק עירוניות מקומיות ולהיוועץ עם המקומיים.
- פוטנציאל פיתוח: אזורים שעוברים פיתוח או חידוש עירוני רואים לרוב עלייה בערך הנכסים. שימו עין על תוכניות הממשלה המקומית ופרויקטים של תשתית. חשוב לדעת שישנן גם שכונות ש"זוכות" להזנחה מצד הרשות המוניציפלית / המקומית. וודאו שמדובר בשכונה שזוכה לתשומת ליבם של בחירי היישוב.
- קהילה ואורח חיים: העריכו את האווירה הכללית של השכונה. קהילה תוססת עם פארקים, מתקנים לציבור ואתרים תרבותיים, כל אלו יכולים למשוך אל הדירה להשקעה מגוון של שוכרים פוטנציאליים.
2. תכונות הנכס ושירותים
א. גודל ותכנון
- מספר חדרי שינה ואמבטיה: דירות עם יותר חדרי שינה ואמבטיות בדרך כלל מניבות שכר דירה גבוה יותר. שקלו את הפרופיל הדמוגרפי הטיפוסי של האזור, האם אתם מכוונים לצעירים רווקים / זוגות בתחילת דרכם? או למשפחות?.
- תכנון פונקציונלי: תוכניות הנדסיות המנצלות היטב את שטח הדירה, מדובר בגורמים אטרקטיביים מאוד לשוכרים העתידיים. הימנעו מנכסים עם תכנון לא נכון או לא יעיל.
ב. שירותי הבניין
- חניה: חניה באתר היא תכונה חשובה, במיוחד באזורים עירוניים עם חניה מוגבלת.
- נגישות: בניינים שאינם נגישים לבעלי מוגבלויות יכולים בהחלט להרחיק חלק ניכר מן השוכרים. היבט זה ניכר במבנים ישנים.
- מתקני נופש: חדרי כושר, בריכות ואזורים משותפים יכולים לשפר משמעותית את ערך הנכס. היבט שכזה למשל, לרוב יאפיין בניינים חדשים.
3. השיקולים הפיננסיים
א. מחיר רכישה ומימון
- היבט התקציב: ודאו שערך העסקה מתאים לתקציב שלכם ולמטרות ההשקעה. היו מודעים לעלויות נוספות כמו מיסי רכוש, ביטוח ותחזוקה. חשבו היטב בתוך כמה זמן תחזירו את ההשקעה. התייחסו לכך כמעין תוכנית עסקית לכל דבר ועניין.
- אפשרויות מימון: בדקו אפשרויות מימון שונות ובחרו בזו שמציעה תנאים טובים. השוו ריביות, תנאי הלוואה ועמלות. ניתן במקרים אלו להיעזר ביועצי משכנתאות. זאת במידה ואינכם בקיאים בתחום.
ב. פוטנציאל עליית ערך
- מגמות קודמות: חקרו את מגמות הערך של הנכסים באזור שהיו בעבר. עלייה מתמדת מעידה על פוטנציאל השקעה משמעותי.
- פיתוחים עתידיים: פרויקטים תשתיתיים, פיתוחים מסחריים ושיפורים אחרים יכולים להעלות את ערך הנכסים.
ג. תשואה והכנסות משכירות
- הכנסה משכירות: העריכו את ההכנסה הפוטנציאלית משכירות בהתבסס על מחירי השוק הנוכחיים לנכסים דומים. ודאו שהיא מכסה את המשכנתא, המיסים וההוצאות הנוספות.
- שיעורי תפוסה: שיעורי תפוסה גבוהים באזור מעידים על ביקוש חזק להשכרה, ומפחיתים את הסיכון לאי-תפוסה.
- הוצאות: קחו בחשבון תחזוקה, דמי ניהול נכסים והוצאות תפעול נוספות כדי לחשב את תזרים המזומנים הנקי.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
4. היבטים משפטיים ורגולטוריים
א. תקנות בנייה ושימוש בקרקע
- תקנות תכנון ובנייה: ודאו שהנכס תואם לחוקי התכנון והשימוש בקרקע המקומיים. וודאו שאין מגבלות שעלולות להשפיע על תוכניות ההשקעה שלכם. האם ישנן חריגות בנייה אפשריות? זהו נושא משמעותי שיש לבחון אותו בקפידה, והוא נבדק גם ע"י עורכי דין למקרקעין הבודקים את העסקה בטרם הבשלתה.
- שינויים עתידיים בתכנון: היו מודעים לכל שינוי מוצע בתכנון שיכול להשפיע על ערך הנכס או השימוש בו.
ב. חוקים ותקנות לגבי שוכרים
טיפ כללי חשוב: הכירו את דבר החוק, דעו במדויק למה אתם נכנסים, ומה כרוך בתחזוקתה של דירה וביכולת שלכם להפיק רווחים מן ההשקעה.
התייעצו עם משרדנו בנושא קניית דירה להשקעה
בחירת הדירה הנכונה להשקעה דורשת ניתוח מקיף של גורמים שונים. מהמיקום ותכונות הנכס ועד לשיקולים פיננסיים והיבטים משפטיים; כל היבט משחק תפקיד מכריע בקביעת הצלחת ההשקעה שלכם.
על ידי ביצוע מחקר מעמיק ושיקול דעת המשקלל את כלל הנתונים, תוכלו לקבל החלטות מושכלות שמתאימות למטרות ההשקעה שלכם וממקסמות את התשואה שלכם.
אנו במשרד עורכי דין ישראל אליאב נשמח ללוותכם בהשקעה בנדל"ן תוך בדיקה מקיפה של טיב העסקה וליווי קפדני עד לרכישתו של הנכס.