ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

איחור במסירת דירה מקבלן

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

כאשר חותמים על הסכם רכישת דירה מקבלן ("דירה יד ראשונה"), אשר בנייתה טרם הושלמה או אף טרם החלה, כך שהמדובר למעשה בדירה "על הנייר" בלבד, אחת הזכויות שחשוב ביותר להקפיד עליהם מבחינת הקונים הינה מועד מסירת החזקה בדירה לידיהם וקבלת המפתח. 

מטבע הדברים, ככל שהדירה נמצאת בשלבי הבנייה המוקדמים שלה, או כאשר בנייתה טרם החלה בפועל, כך גם גדל הסיכון לפיו הקבלן לא ישלים את בנית הדירה בפועל ולא ימסור את הדירה במועד החוזי שהוא התחייב לו במסגרת ההסכם. סיכון זה גדל הרבה יותר כאשר הקבלן טרם השיג את היתר הבניה הנדרש לבנייה, או אף טרם השיג את האישורים הנדרשים להפשרת קרקע לבניה, מקום שהדבר נדרש. בנוסף יש להיות מודעים לכך שהעיכובים במסירת הדירה יכולים להיגרם גם לאחר השלמת הבניה הבסיסית לכאורה, וזאת עקב אי קבלת טופס 4 מהרשות המקומית, אשר מהווה תנאי רשמי לצורך איכלוס הדירה. 

אין צורך להכביר מילים כדי לתאר את הנזקים הכספיים הרבים שנגרמים לקונים שאינם מקבלים במועד את הדירה אותה רכשו בעמל כפיהם ולה ייחלו. בדרך כלל הקונים מחוייבים במסגרת הסכם המכר לשלם את מרבית סכום הרכישה לקבלן עוד לפני קבלת הדירה לידיהם. רבים מהם נאלצים ליטול מהבנק הלוואה שמובטחת במשכנתא כדי לממן סכום הרכישה. לפיכך, נאלצים הקונים שאינם מקבלים את דירתם במועד להמשיך ולממן את תשלומי המשכנתא על דירה שהם אינם מתגוררים בה, ולעתים לשלם בנוסף ובו זמנית גם את תשלום דמי השכירות על דירתם הנוכחית.  בנוסף לנזקים הכספיים, יש לקחת בחשבון גם את עוגמת הנפש הרבה, ותחושות התסכול ואי הוודאות שנגרמות לקונים עקב האיחור בקבלת הדירה.

גם המחוקק היה ער לבעייתיות הרבה שנובעת מהעיכובים במסירת הדירות לקונים, ועל כן הוא נחלץ להגנתם  באמצעות חקיקת סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), וזאת כפי שיוסבר להלן. 

הזכות לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה לפי סעיף 5א לחוק המכר דירות

סעיף 5א לחוק המכר דירות הינו סעיף שנחקק בשנת 2011 במסגרת תיקון 5 לחוק, ובעקבות פרשת קריסת חברת הבניה חפציבה. הסעיף מעניק לקונים פיצוי מוסכם, ללא הוכחת נזק, בגין מסירת הדירה באיחור ביחס למועד המסירה החוזי שנקבע בחוזה המכר, ובהתאם למשך תקופת האיחור. 

הזכאות לקבלת פיצוי

סעיף 5א לחוק המכר דירות קובע שאם הקבלן (שמוגדר כ-"מוכר" במסגרת החוק) לא מסר לקונה את הדירה במשך תקופה שהינה מעל 60 יום לאחר המועד החוזי, הוא יחוייב לשלם לקונה פיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש איחור (או חלק ממנו) שיחלוף מהמועד החוזי ועד למועד מסירת הדירה בפועל. 

גובה סכום הפיצוי

גובה סכום הפיצוי ייקבע לפי הסכומים שמפורטים בסעיף 5א(א) לחוק המכר דירות או לפי הסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר שבין הצדדים, וזאת לפי הגבוה מביניהם:

  1. איחור של עד 8 חודשים מהמועד החוזי ועד למועד המסירה בפועל, יזכה את הקונה בפיצוי בסך של 150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
    לדוגמא, עבור איחור של 8 חודשים של דירה לפי דמי שכירות של 5,000 ₪, יש לשלם פיצוי בסך של 5,000 X 5 X 150% = 60,000 ₪.
  2. איחור של לפחות 9 חודשים מהמועד החוזי ועד למועד המסירה בפועל יזכה את הקונה בפיצוי בסך של 125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
    לדוגמא, כאשר עבור איחור של 2 חודשים נוספים, חודש תשיעי וחודש עשירי, יש לשלם פיצוי נוסף בסך של 5,000 X 2 X 125% = 12,500 ₪. 

מכיוון שקביעת סכום הפיצוי לפי סכום דמי השכירות המקובלים לגבי דירה דומה בגודלה ומיקומה עלולה לעורר מחלוקות מיותרות בין הצדדים, מומלץ לקבוע בהסכם המכר דרך ברורה ומפורשת לקביעת סכום זה, ולמשל באמצעות היעזרות בחוות דעתו של שמאי מקרקעין מוסכם. 

מועד תשלום הפיצוי

סעיף 5(ב) לחוק המכר דירות קובע כי הפיצוי לקונים ישולם בתום כל חודש בעד אותו חודש, למעט הפיצויים עבור שישים ימי האיחור הראשונים שישולמו בתום 60 הימים הללו. כלומר, משמעות קביעה זו הינה שהקבלן יכול לאחר עד 60 יום במסירת הדירה מבלי שהוא יחוייב בתשלום פיצוי כלשהו. אולם אם הוא יאחר במעל 60 יום, הוא ייאלץ לשלם פיצוי, וזאת כבר החל מהיום הראשון לאיחור (כלומר, התשלום יבוצע רטרואקטיבית). 

סעיף 5א לחוק המכר הדירות נועד למעשה למנוע את המצב שהיה לפני חקיקתו, ולפיו קבלנים שאיחרו במסירת הדירות לקונים נהגו לשלם להם, במקרה הטוב, פיצויים זעומים שהיו רחוקים מלכסות את הנזקים הכספיים הרבים שנגרמו להם עקב האיחורים.  

כך לדוגמא הם נהגו לקבוע בהסכם המכר פיצויים בשיעור שהיה נמוך בהרבה מדמי השכירות המקובלים עבור דירות דומות בגודלן ומיקומן. בנוסף, הם נהגו לקבוע בהסכם המכר שהפיצויים ישולמו רק כאשר האיחור יהיה מעל לפחות שלושה חודשים, וכי בכל מקרה מועד התשלום יבוצע רק לאחר מסירת הדירה בפועל. 

סעיף 5א לחוק נועד איפוא לתקן מצב זה, ולהבטיח שהקונים יקבלו סכום פיצויים ראוי עבור הנזקים שנגרמים להם בגין איחרו במסירת הדירה לידם, ובהקדם האפשרי.

התנייה על סעיף 5א לחוק המכר דירות במסגרת הסכם המכר, לרבות עקב "כח עליון"

כדי לחזק את זכויות הקונה לפי חוק המכר דירות, קובע סעיף 7 לחוק שחוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין. כלומר, סעיף זה קובע שהזכויות שניתנות לקונה לפי חוק המכר דירות הינן בנוסף על כל זכות אחרת שניתנת להם לפי כל דין, ולא במקומה. 

בנוסף, וכדי למנוע מצב שבו הקבלנים ייאלצו את הקונים לוותר על הזכויות שהחוק מעניק להם במסגרת הסכם המכר, קובע סעיף 7א(א) לחוק שאין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה. כלומר, לא ניתן לכלול בהסכם המכר סעיף שמנוגד לחוק באופן שגורע מזכויות הקונה לפי החוק, אלא רק באופן שמטיב עם הקונה ביחס לחוק. לדוגמא, לא ניתן לקבוע במסגרת הסכם המכר שהקונה יהיה זכאי לפיצוי רק בגין איחור במסירה מעל 90 יום במקום מעל 60 יום, אולם ניתן לקבוע שהוא יהיה זכאי לפיצוי בגין איחור במסירה שמעל 30 יום בלבד. 

אולם, יחד עם זאת, סעיף (ג) לחוק המכר דירות קובע כי למרות האמור בסעיף 5א(א) ו-(ב) לחוק, הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים שהסעיפים הללו לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה "מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו." 

מדובר בנסיבות שמכונות "כח עליון", כגון מצב בטחוני שמונע אפשרות בניה, מחסור בכח אדם, מחסור בחומרי בניה, אסונות טבע, רעידות אדמה, שביתה, וכיו"ב. 

אולם, ישנם לא מעט קבלנים שמנסים לנצל סעיף זה לרעה, ולהכליל בתוכו כל מיני נסיבות שאינן מוצדקות. 

למרבה המזל, בתי המשפט מודעים לנסיונות אלו, וגם הם נחלצו לעזרת הקונים בעניין זה. בפסיקה נקבע שנסיבות "שאינן בשליטת המוכר" אינן כוללות נסיבות שהיו ידועות כבר בעת כריתת ההסכם (שאותן על הקבלן לצפות מראש ולקחת בחשבון בעת כריתת הסכם), אלא אך ורק סיבות אשר לא היו ידועים בעת כריתת ההסכם.  עוד נקבע שרוב העיכובים ניתנים לצפיה כבר בעת עריכת ההסכם, וניתן לקחת אותם בחשבון כבר באותה עת, ועל כן הם לא ייחשבו ככח עליון. 

בהתאם לכך נקבע, למשל, שאיחור שנובע מעיכוב בהוצאת היתר בניה, כשהקבלן ידע מלכתחילה שיהיה קשה להוציאו, הינו איחור צפוי מראש שאינו בגדר כח עליון, וזאת גם אם העיכוב נגרם לכאורה שלא באשמתו. לגבי מחסור בפועלים עקב סגר שהוטל על השטחים נקבע שהוא לא יהווה כח עליון בשעה שהקבלן יכול היה להעסיק פועלים אחרים, ועוד. 

גם הממונה על חוק המכר (דירות) במשרד השיכון, מר עמית גרידיי, נחלץ לעזרת הקונים בנושא זה. במסגרת נייר עמדה שפורסם על ידו ביום 26.5.2021, נקבע שהנסיבות הבאות אינן נחשבות לנסיבות שאינן בשליטת הקבלן, ועל כן הוא אינו פטור מתשלום הפיצוי במקרה שהן מתרחשות: 

  1. איחור במסירת דירה שנבע מתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט. רשות ציבורית יכולה להיות רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי וכו'.
  2. איחור במסירת דירה שנבע מתוצאה של התקשרות בין מוכר הדירה לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים בפרויקט, כגון קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל, וכו'.

עוד נקבע שאין לקבוע בהסכם המכר תנאי שנותן למוכר הדירה או לגורם מטעמו את הסמכות לקבוע אם האיחור במסירה נגרם מסיבה שאינה תלויה במוכר ומכאן שהרוכש אינו זכאי לפיצויים הקבועים בסעיף 5א לחוק המכר דירות.

האם משבר הקורונה מהווה "כח עליון"?

לגבי איחורים במסירת דירות שנגרמו עקב הסגרים שהוטלו בתקופת משבר הקורונה, הבהיר הממונה באותו נייר עמדה מיום 26.5.2021, שמשבר הקורונה אינו מהווה עילה לאי תשלום פיצוי במקרים של איחור במסירה ואינו פוטר את הקבלנים מקיום החוק. 

הממונה הבהיר כי ככל ולא הושגה הסכמה בין הקונים לקבלן בדבר דחיית מועד המסירה ב-40 יום עקב משבר הקורונה וזאת לפי ההמלצה לציבור שפורסמה ביוני 2020, אזי על הקבלן לשלם לקונים פיצויים בהתאם לחוק המכר דירות. יודגש כי המלצה זו הייתה לדחות את מועדי המסירה ב-40 יום רק לגבי דירות שהיו אמורות להימסר לפי הסכם המכר בין 18.3.2020 ועד ה-31.12.2020 בלבד, ועל כן היא איננה תקפה לגבי דירות שמועד מסירתן לא חל בתקופה זו. ככל שלא הוסכמה הסכמה כזו כאמור בין הצדדים, יחול חוק המכר דירות ללא כל שינוי.

מה ניתן לעשות כשהקבלן אינו משלם את הפיצוי?

אם הקבלן אינו משלם לקונים את הפיצוי לפי החוק וזאת ללא צידוק חוקי, ניתן להגיש נגדו תביעה בבית המשפט לשם קבלת הפיצויים, ולשם כך מומלץ להיעזר בעו"ד שבקי ומנוסה בהליכים אלו. 

במידה שאותו קבלן לפחות הגיע לשלב שבו הוא כבר יכול למסור את הדירה, הגם שהוא ממשיך לסרב לשלם את הפיצוי בגין האיחרו במסירתה, מומלץ לקבל את הדירה "תחת מחאה".  כלומר, מומלץ להסכים לחתום על מסמכי קבלת הדירה לידיכם, ועם זאת גם לציין בהם במפורש שהדבר נעשה תחת מחאה ומבלי שהסכמתכם לקבלת הדירה תגרע מהזכויות המגיעות לכם. באמצעות הערה זו תוכלו להיכנס לדירה ועם זאת לשמור על זכותכם להגיש כנגד הקבלן תביעה לקבלת הפיצויים בגין תקופת האיחור במסירתה. 

התייעצו עמנו

איחור במסירת דירה מקבלן עלול להוביל לנקיטת צעדים משפטיים. למשרדנו ניסיון משפטי של למעלה מ-25 שנים, תוך הקפדה על שירות אישי, זמינות גבוהה ומתן מעטפת משפטית מלאה.

בכל שאלה והתייעצות עם משרדנו, השאירו פניה באתר או צרו עמנו קשר טלפוני.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לקבלת שיחה חוזרת: