מהי התחייבות לרישום משכנתא?

התחייבות לרישום משכנתא הינה התחייבות של בעלי נכס מקרקעין, שהתקשרו בהסכם למכירתו עם קונים שנטלו הלוואה מבנק שמובטחת במשכנתא, לרישום משכנתא לטובת הבנק בטאבו.

כאשר עורכים עסקה לרכישת נכס מקרקעין, ובמיוחד דירת מגורים, פעמים רבות הקונים נאלצים לממן את רכישת הדירה באמצעות נטילת הלוואה מבנק שמובטחת ברישום משכנתא. כלומר, רישום משכנתא לטובת הבנק על זכויות הקונים בדירה בלשכת רישום המקרקעין – "הטאבו". 

מטבע הדברים, ניתן לרשום את המשכנתא לטובת הבנק על זכויות הקונים בדירה רק לאחר שהזכויות בדירה תירשמנה על שם הקונים בטאבו. אולם, ניתן לרשום את זכויות הקונים בדירה רק לאחר שהם ישלמו למוכרים את מלוא התמורה עבור הדירה – תמורה שהם כאמור נאלצים לממן גם באמצעות נטילת ההלוואה מהבנק שמובטחת במשכנתא – ויקבלו מהמוכרים את המסמכים שנדרשים לצורך העברת רישום הזכויות בדירה על שמם בטאבו.

לפיכך, וכדי לאפשר את מתן ההלוואה שמובטחת במשכנתא לקונים עוד לפני רישום המשכנתא לטובת הבנק, הבנק נוהג להחתים את המוכרים, בעלי הדירה, על שני מסמכים: התחייבות לרישום משכנתא, ובקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק בגין ההתחייבות לרישום המשכנתא. 

במסגרת ההתחייבות לרישום משכנתא, המוכרים מתחייבים שהם לא יסכימו להעברת רישום הזכויות בדירה בטאבו על שם הקונים מבלי שבו זמנית תירשם גם משכנתא לטובת הבנק על זכויות הקונים בדירה, וזאת בתנאי שכספי המשכנתא ישולמו ישירות למוכרים עד לגובה יתרת התמורה שעל הקונה לשלם להם לפי החוזה.  

ואילו רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בגין ההתחייבות לרישום המשכנתא נועד להבטיח את מימוש ההתחייבות, מאחר שההערה מבטיחה שלא ניתן יהיה להעביר את רישום הזכויות בדירה על שם הקונים, מבלי שבו זמנית תירשם עליהן גם המשכנתא שלטובת הבנק. 

רישום הערת האזהרה הנ"ל משמש, איפוא, כבטוחה זמנית של הבנק, וזאת בין שלב מתן כספי ההלוואה לקונים לשלב רישום המשכנתא. ללא רישום הערת האזהרה לטובתו, הבנק לא יתן לקונים אף אגורה. 

כתוצאה מכך, ניתן למצוא בנסח מקרקעין שהוצא לאחר שלב חתימת חוזה המכר ונטילת המשכנתא על ידי הקונים, רישום שתי הערות אזהרה על הדירה: הערת אזהרה לטובת הקונים בגין הסכם המכר, והערת אזהרה לטובת הבנק בגין נטילת ההלוואה מהבנק שמובטחת במשכנתא. 

אם עסקת המכר תתבטל בדיעבד, וזאת מכל סיבה שהיא, על המוכרים יהיה להחזיר לבנק את כל סכום ההלוואה שהם קיבלו ממנו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. רק לאחר מכן הבנק יסכים לביטול כתב ההתחייבות וביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובתו על הדירה.