ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

העברה ללא תמורה

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

העברת דירה במתנה ללא תמורה

מושג שגור בעסקות במקרקעין הוא העברה ללא תמורה בין בני משפחה, כאשר הכוונה היא אל המשפחה הגרעינית. עסקה זו, מכונה גם בשם : עסקת מתנה.

יש לציין במסגרתה את שמות הצדדים בעסקה כגון: נותן המתנה (מי שמעביר במתנה את הנכס לבן המשפחה) ומי שמקבל את הנכס ללא תמורה. אין מדובר בהליך שונה במהותו, ויש לזכור כי זוהי עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין.

מבחינת העסקה במיסוי מקרקעין, כגון מס שבח ומס רכישה, התשכ"ג 1963, וכן תקנות מיסוי נוספות; עסקה זו של העברת נכס ללא תמורה, עליה להתקיים בתנאים  מסוימים כגון פטור חלקי ממס שבח. יש לדעת, ההגדרה של מס רכישה בעסקת העברה ללא תמורה ,שונה מההגדרה של קרוב בנושא של מס שבח.

יש לציין, כי בהעברת דירה במתנה, אם לאחים או אחיות, דירה אשר התקבלה בירושה מהורים, סבים; הבעלים הנותן את הנכס במתנה לא יזכה בפטור ממס שבח. כאשר מדובר על העברה ללא תמורה בין אחים, כאשר הדירה לא התקבלה במסגרת ירושה, אם נותן המתנה לא זכאי לפטור ממס שבח, השומה תחושב לפי חישוב שווי הדירה, ועל פי עסקאות דומות באזור הנכס שמועבר במתנה לבן משפחה.

פרטים מפורטים יותר, ניתן למצוא לפי חוק מיסוי מקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963.

מהי תקופת הצינון?

מקבל המתנה, יצטרך להמתין 3 שנים, בין המועד שבו הנכס הועבר לידיו לבין מועד מכירתו, אחרת בעיני הרשויות יפורש מצב שנותן הנכס, אשר ביצע העברה ללא תמורה, מכר את דירתו.

אם מקבל המתנה לא גר בנכס או שמי מקרוביו לא גר בנכס, יהיה עליו להמתין 4 שנים עד למכירתו.

אם מדובר על קטין כמו למשל תרחיש של העברה במתנה לילדים, או נכדים שהם קטינים, תקופת הצינון תהיה ל-4 שנים.

יש לציין, כי באוגוסט 2013, השתנה החוק וכן ההגדרות ל-"קרוב" בנושא העברה ללא תמורה של נכס. בתיקון חוק זה, הוחרגו אחים ולכן, לפי הפרשנות החדשה, רשות המיסים הטילה ספק באמיתות ההעברה בין האחים. כאשר אמיתותה של עסקת מתנה תיבדק ותוכח, יאושר הפטור ממס השבח. 

יש לציין, כי על נכס שנרכש ישירות ע"י האח שביצע עסקת מתנה, לא יחול פטור ממס שבח בהעברה של הנכס במתנה בין האחים. עוד יצוין כי בעסקאות של העברה ללא תמורה אשר נערכו לפני 31.12.13, תקופת הצינון משנה עד ל-4 שנים מיום ביצוע עסקה זו.

מה קורה כאשר על בעל הנכס שמבצע את ההעברה עדיין רובצת משכנתא?

בהעברת זכויות על מקרקעין, כאשר רובצת על שם המוכר משכנתא, הבנק למשכנתאות ידרוש מצד הבנק, שהחוב של המשכנתא יסולק עד למועד העברת הזכויות.

יש לדעת, כי סילוק החוב עד למחיקת המשכנתא, מבוצע לרוב ע"י תשלומים אשר נקבעו מראש בהסכם המכר באמצעות לוח תשלומים. כאשר מדובר על עסקה כגון העברת נכס ללא תמורה לבן משפחה,  לא יהיה קיים לוח תשלומים.

הבעיה נוצרת, כאשר אין מספיק הון עצמי לכיסוי שאר החוב של המשכנתא. עו"ד מקרקעין, יוכל לפתור את הסוגיה הזאת באמצעות רישום המשכנתא על שמו של המעביר.

בגלל שמדובר על עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, עסקה זו חייבת להיות מדווחת למיסוי המקרקעין ע"י הגשת טופס מיוחד לבקשת פטור ממס שבח וכן, פטור חלקי מתשלום מס הרכישה.

אישורים של מס שבח ומס רכישה ישמשו להעברת הזכויות. האישורים בדבר מס השבח והרכישה ישמשו למטרת העברת הזכויות יחד עם אישור העירייה ומסמכים נוספים אותם נידרש להמציא על מנת להשלים את רישום הזכויות בטאבו.

יש לציין, כי אישורי העירייה בעסקה של העברה ללא תמורה, לא מטילים על מי שקיבל במתנה את הנכס, לשלם תשלום של היטל השבחה, אך מצד שני על מקבל המתנה לחתום על כתב התחייבות, אשר בו הוא נוטל על עצמו את החבויות בגין היטל ההשבחה במועד אשר בו ימכור את הנכס בעתיד.

לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

ייעוץ עם עו"ד מקרקעין

עסקת מקרקעין כגון העברה ללא תמורה, הינה עסקה מורכבת מבחינה משפטית שמוטב יהיה לבחון ייעוץ ומעורבות של עורך מומחה בתחום.

כאשר רוכשים נכס, הרוכש יהיה חייב במס רכישה ואילו המוכר ישלם מס שבח. כאשר מדובר על עסקת מתנה גם נותן המתנה וגם מקבל המתנה יקבלו הטבות מס.

יש לדעת, כי מס רכישה נחשב למס מדורג והשיעור שלו יהיה שונה בהתאם לנסיבות הרכישה כמו: רכישה של נכס ראשון, נכס שני וכיוצא בכך. כאשר רוכשים נכס ראשון, ניתן לראות דירוג של 0%,3.5%,5%,8% ו-10%. כאשר הנכס הוא נכס שני, שיעור מס הרכישה יהיה גבוה יותר.

פטור מס שבח

פטור זה אינו מוחלט, וכאשר מתבצעת עסקת מקרקעין כגון העברה ללא תמורה, אין זה אומר כי מקבל המתנה פטור לחלוטין ממס השבח.

מדובר בדחיית מס, אך כאשר מקבל המתנה יהיה מעוניין למכור את הנכס שהועבר לו במתנה, מס השבח, למעשה יחושב רטרואקטיבית למועד רכישת הנכס ע"י נותן המתנה. חשוב לציין, כי בעסקת מתנה, אם אין מדובר בקרוב משפחה, המיסוי המלא יחול על עסקה זו כעסקת מקרקעין סטנדרטית וללא הטבות או הקלות.

לייעוץ משפטי וקבלת מידע נוסף מעורך דין מומחה להעברה במתנה, צרו קשר טלפוני או השאירו פניה באתר לקבלת שיחה חוזרת.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

לקבלת שיחה חוזרת: