מה זה חריגות בניה?
חריגות בנייה מתייחסות לכל חריגה או שינוי שנעשו בתוכנית הבנייה המקורית, לאחר שאושרה על ידי הרשויות הרלוונטיות. חריגות עשויות לכלול שינויים בתכנון, בחומרים, במידות או בכל היבט אחר של תכנית הבנייה. לא אחת חריגות אלה מתקיימות כתוצאה מרצון או צורך לעשות שיפור בתכנון עקב דרישה זו או אחרת, או כאשר עומד המבנה על תילו ונפלה ההחלטה לבצע בו שינויים, להוסיף תוספות שלא היו בתכנית הבניה המקורית שקבלה את ההיתר. כל חריגה וכל שינוי דורשים היתר.
מה קורה במקרים ונעשתה חריגת בניה ללא היתר? ובכן – זו עבירה על החוק.
עבירה של חריגת בניה מוגדרת בחוק כעבירה מסוג עוון עליה חלה התיישנות כחמש שנים לאחר ביצוע העבירה. במקרה בו חריגת הבניה העלתה את שווי הנכס, יושת על בעלי הנכס היטל השבחה, סכום היטל ההשבחה יהיה בגובה של כ-50% משווי ההשבחה ויקבע לאחר הערכת שמאי.
סוגי חריגות בניה
- הרחבת מבנה מעבר לגבולותיו המאושרים, הוספת חדר, או הוספת מבנים על שטח קיים ללא קבלת אישור מתאים, או פשוט תוך חריגה זו או אחרת מההיקף התכנית שאושרה כחוק.
- שינויים באחוזי הבניה, חריגות גובה או פלישה מעבר לגבולות המגרש המאושרים.
- סגירת מרפסת, התקנת מזגנים, הקמות של גגונים או פרגולות ועוד. אלה נחשבות לחריגות בניה קלות ועל פי רוב ניתן לפתור אותן על ידי השגת היתר בניה בדיעבד.
- חלוקת בית למספר דירות ללא אישור, שימוש שאינו בהיתר כמו הפעלת קליניקה, גן ילדים או מפעל כלומר שימוש בנכס שלא על פי הגדרתו וייעודו.
קנסות וענישה
כדאי שתכירו את כל המשמעויות הנלוות לרכישת בית עם חריגות בניה עוד לפני החתימה על החוזה.
עבירה פלילית
ברגע שרכשתם נכס עם חריגות בניה קיימות אתם הופכים לבעלי הזכויות והחובות הכלולים בנכס, החריגה הופכת לאחריותכם הבלעדית והרשויות יכולות להגיש כנגדכם כתב אישום או לקנוס אתכם בהתאם לחוקי הבניה.
חשוב שתזכרו כי מדובר בעבירה פלילית שבסופה עלול להירשם לחובתכם רישום פלילי ממש כאילו אתם אלה שביצעו את העבירה.
משכנתא
לפני שמאשר לכם הבנק את המשכנתא אותה אתם מבקשים, נשלח על ידי הבנק שמאי מוסמך להעריך את הנכס.
כאשר השמאי מגלה נכס שבוצעו בו חריגות בניה, הוא מעריך אותו בהערכת חסר, כלומר הוא מפחית מערך הנכס את ערכם של חריגות הבניה ואת העלות שעתידה להתרגש עליכם במקרה ויושב הנכס למצבו הראשוני המאושר. כלומר, סכום המשכנתא שיאושר על ידי הבנק יהיה נמוך משמעותית משבקשתם.
הכשרת החריגה על פי החוק
חלק מחריגות הבניה ניתנות להכשרה חוקית, אך לא כולן. הכשרה שכזו יש בצידה עלויות רבות אותן יש לקחת בחשבון לפני רכישת נכס עם חריגות בניה.
רישום בטאבו
– חריגות בניה מסכנות את האפשרות לקבל מהרשויות את המסמך המהווה אישור לטאבו על היעדר חובות לרשות המקומית.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
טיפים לפני רכישת דירה עם חריגות בניה
- הקפידו להיות מלווים לאורך כל הדרך בעורך דין שזו התמחותו.
- זהו את כל אחת מחריגות הבניה שבנכס, בדקו את המשמעויות הנלוות הכוללות אישורים, אפשרות מכירת הנכס בעתיד, עלויות דמי השבחה, צווי הריסה אפשריים ועוד.
- התנו, כתנאי בל יעבור בחוזה, את קבלת מלוא הסכום עבור כל הקנסות, החריגות והנלווים כדי להגן על עצמכם מפני התחייבויות כספיות כבדות נוספות.
ושוב הטיפ הראשון – הקפידו להיות מלווים בעורך דין מקרקעין טוב מטעמכם שעשוי להציל אתכם מטעות מתגלגלת שתלווה אתכם לאורך שנים רבות.