מהו היתר בניה?
היתר בניה הוא מסמך רשמי המוענק למבקש על ידי הרשויות הרלוונטיות. במקרה זה מדובר באישור מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. זהו תהליך המעוגן בחוק התכנון והבנייה ובתקנות התכנון והבנייה.
היתר זה נועד לאפשר לבצע פעולות מסוימות אותן מפרט המבקש בבקשתו. האישור שניתן מוגבל לתקופה בת שלוש שנים בלבד, במקרה והן הסתיימו, יש להגיש בקשה להארכת תוקף היתר הבניה.
מטרת היתר בניה
להבטיח כי מבנים נבנים בהתאם לתקנות הבטיחות, אזור הבניה והתאמתו לתוכניות הפיתוח האזוריות. בדרך כלל מתקבל ההיתר לפני תחילת מיזם הבניה והוא ומהווה אישור לכך שהתכניות כולן נבחנו, נבדקו ואף אושרו על ידי הרשויות הרלוונטיות.
היתרי בנייה מבטיחים שבעת הפעילות באתר הבניה יבוצע מעקב שוטף וחיוני אחר תקנות בטיחות נאותים, שהמבנים נבנים בהתאם לתקנות הייעוד המקומיות, הם מעניקים הגנה משפטית ליזמים, לבעלי נכסים ושאר בעלי עניין בכך שהם מבטיחים שעבודות הבנייה מבוצעות תוך הקפדה על תכניות ומיפרטים מאושרים על פי חוק.
רכישת דירה על הנייר ללא היתר בניה
רכישת דירה "על הנייר" מעניקה לרוכשים אפשרות חיסכון משמעותית שלעתים עשויה לנוע בין 20% ל- 30% מערכה העתידי של הדירה.
כלומר, לו נרכשת הייתה הדירה, לאחר שנסתיים פרק בנייתה, היה מחירה יקר משמעותית. שיעור החיסכון משתנה בהתאם למצב המיזם. ככל שמתקדמת הבניה, יהיה מחיר הדירה יקר יותר ולהיפך, ככל שתירכש קרוב יותר למועד התחלת הבניה, כך יהיה החיסכון משמעותי יותר. בדרך כלל, המכירה הראשונית "על הנייר" מתבצעת עוד לפני שהתקבל היתר הבנייה למיזם, מאחר וזו אחת הדרכים שיש ליזם להוכיח את כדאיות ההשקעה עבור המממנים העתידיים של המיזם.
את כדאיותו הכלכלית בודקים המוסדות הפיננסיים והמשקיעים באמצעות המכירה המוקדמת של הדירות. מכירה מוקדמת תציג את מידת הביקוש לרכישת דירות במיזם, ובהתאם יוכל היזם לזכות בליווי הפיננסי לו הוא נזקק. המכירות המוקדמות ביותר של הדירות על הנייר הן עוד בטרם זכה המיזם להיתר הבניה הנדרש.
חיסכון מול סיכון
רכישת דירה בשלב מוקדם זה, אמנם מקנה את החיסכון הכספי האמור, אך במקביל מעמידה את הרוכשים בפני סיכונים משמעותיים ובהם מועד מסירת הדירה, שינויים בתוכנית המכר, חניות מחסנים ועד אפילו חלילה, ביטולו של ההסכם כולו.
חשוב לשים לב ולדעת כי תאריך מתן ההיתר המיוחל הוא התאריך ממנו מתחילים למנות את הזמן עד למסירה. כל זמן שאין היתר, לא ניתן לשער את מועד המסירה.
להתגונן
אנשי המכירות, נציגי היזם, חייבים להסביר לרוכשים בעת פגישת המכירה, כי למיזם טרם ניתנו היתרי הבניה הנדרשים על פי חוק. עליהם להתחייב כי בתוך זמן נקוב הם יקבלו את ההיתר. אך האם באמת יעמדו במילתם? לא תמיד תלוי הדבר בהם, כי אם ברשויות. עלולים לצוץ מיני מינים של עיכובים בדרך לקבלת ההיתר המיוחל וכזכור, מתחילים למנות את מועד המסירה רק מיום קבלת ההיתר.
על-כן, מומלץ לשלב בחוזה המכר התחייבות לפרק זמן ברור שבסיומו, במידה ולא יינתן היתר הבנייה, יחשב העניין להפרת חוזה, תוכלו לקבל את כספכם בחזרה ואולי אף פיצוי על הזמן האבוד, הכל בהתאם לחוזה שחתמתם. כדאי להתייחס בחשדנות למקרה בו היזם, או נציגו, יסרבו לשלב סעיף הגנה שכזה בחוזה המכר.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
ייעוץ משפטי
לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה על הנייר חשוב מאד להתייעץ עם עו"ד מקרקעין אשר ידע להוסיף את כל המגננות, הסייגים והגנות להם אתם עלולים להזדקק במקרים של היעדר מתן היתר הבניה או עיכוב משמעותי בו.