פירוק שיתוף במקרקעין הינו הליך משפטי לפירוק שותפות של מספר בעלים בנכס מקרקעין, שאמור להוביל לכך שבסיומו הצדדים לא יחלקו עוד במשותף את הבעלות על הנכס.
מדובר, למשל, במקרים בהם שני בני זוג, שנקלעו להליכי גירושין, מעוניינים לחלוק ביניהם את הבעלות על דירת המגורים שמשותפת לשניהם, או כאשר יורשים במשותף של נכס מקרקעין מעוניינים לפרק את השותפות בו, ועוד.
עקרונית, קיימות שתי דרכים לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין:
או ע"י הסכם לפירוק שותפות במקרקעין, שמטבע הדברים מותנה בקבלת הסכמת כל השותפים במקרקעין,
או ע"י הגשת תביעה לקבלת צו לפירוק השיתוף במקרקעין, במקרה שבו לא התקבלה הסכמת כל השותפים.
כך או אחרת, בכל מקרה מומלץ ואף קריטי להיעזר בעו"ד שמתמחה ומנוסה בדיני מקרקעין בכלל, ודיני פירוק שיתוף במקרקעין בפרט, כדי לבצע את הליך פירוק השיתוף באופן מיטבי ולפי החוק, וכפי שיוסבר להלן.
מהי המסגרת החוקית של הליך פירוק שיתוף במקרקעין?
פרק ה' של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מוקדש כולו לנושא השיתוף במקרקעין.
סימן ב' של פרק ה' לחוק, שכולל את סעיפים 45-37 לחוק, עוסק בפירוק השיתוף במקרקעין.
סימן ג' של פרק ה' לחוק, שכולל את סעיפים 48-46 לחוק, עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין בנסיבות ספציפיות שבהן אחד השותפים הקים מחוברים במקרקעין המשותפים מבלי שהוא היה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם השיתוף שלו עם יתר השותפים.
מי זכאי ליזום הליך לפירוק שיתוף במקרקעין?
סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף בנכס מקרקעין זכאי ליזום ולדרוש את פירוק השיתוף, וזאת בכל עת וללא כל הגבלה בזמן, למעט במקרה שבו נחתם בין הצדדים הסכם שיתוף אשר כולל שכולל תנאי ששולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף למשך תקופה של מעל שלוש שנים, שאז השותף שמעוניין בפירוק השיתוף זכאי לפנות לבית המשפט בבקשה שיורה על פירוק השיתוף, למרות אותו תנאי, בתנאי שהוא יוכיח שהפירוק מוצדק בנסיבות העניין.
בנוסף, סעיף 46 לחוק המקרקעין קובע שאם אחד השותפים הקים מחוברים במקרקעין, כלומר, בנה או נטע או חיבר למקרקעין כל דבר אחר בדרך של חיבור קבע, ללא יכולת להפרדה, וזאת מבלי שהיה זכאי לכך לפי הדין או הסכם השיתוף, רשאי גם אז כל שותף אחר לדרוש את פירוק השיתוף, וזאת למרות כל הגבלה בעניין זה שישנה בהסכם השיתוף, ככל שישנה כזו.
תפקיד עוה"ד בפירוק שיתוף במקרקעין ע"י הסכם
ביצוע פירוק השיתוף במקרקעין באמצעות הסכם הינו כמובן הדרך המועדפת לביצוע הפירוק, מאשר באמצעות הגשת תביעה בפני בית המשפט.
כל בר בי רב מבין שעדיף לבצע את הליך הפירוק בדרכי שלום והסכמה, מחוץ לכתלי בית המשפט, ותוך חיסכון ניכר של כל המשאבים שמושקעים בניהול תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין, לרבות כסף, זמן, ואנרגיה נפשית.
עם זאת, וכמו בכל הסכם, גם עריכת הסכם פירוק שיתוף במקרקעין מותנית בקבלת הסכמתם של כל השותפים במקרקעין, דבר שלא תמיד יינתן על נקלה, במיוחד כאשר מדובר במקרקעין שיש לו הרבה בעלים, ולכל אחד מהם יש אינטרס מנוגד משלו.
(אגב, ייתכנו מקרים שבהם הצדדים כבר הסכימו מראש על התנאים לפירוק השיתוף במקרקעין וזאת כבר במסגרת הסכם השיתוף עצמו, שאז יש לבצע את הפירוק בהתאם לתנאים אלו).
ככל שהצדדים הגיעו בכל זאת להסכמה עקרונית בדבר פירוק השיתוף במקרקעין, מומלץ להם לערוך את הסכם הפירוק באמצעות עו"ד שייעגן וינסח בכתב באופן ברור וחד משמעי את כל התנאים המוסכמים לעריכת הפירוק.
כל צד יכול להיעזר בעו"ד משלו שייצג אותו ואת האינטרסים שלו במהלך המו"מ להסכם הפירוק, אם כי ניתן כמובן גם להיעזר בעו"ד אחד שייצג את כל הצדדים ויגן עליהם באופן אובייקטיבי ומאוזן.
ישנן כל מיני דרכים לביצוע פירוק השיתוף במקרקעין שהצדדים יכולים להסכים עליהן במסגרת המו"מ ביניהם לפירוק השיתוף, וזאת לפי נסיבות המקרה.
כך, למשל, הצדדים יכולים להסכים שביצוע פירוק השיתוף ייעשה באמצעות חלוקה בעין של נכס המקרקעין ביניהם. חלוקה בעין הינה פיזית של הנכס למספר חלקות נפרדות, בין השותפים, וזאת ככל שהדבר אפשרי בהתאם לסוג הנכס וחוקי התכנון והבניה. במקרה הצורך, ניתן גם לקבוע בהסכם שהשותפים ישלמו זה לזה תשלומי איזון. ככל שהצדדים החליטו לבצע הסכם חלוקה בעין, עליהם להגיש את הסכם לאישורו של המפקח על רישום המקרקעין, על מנת שהוא יוודא שהחלוקה בעין של המקרקעין לפי ההסכם אכן תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה וכל חוק רלוונטי אחר, כאמור בסעיף 38 לחוק המקרקעין.
לחילופין, הצדדים יכולים להסכים על פירוק המקרקעין בדרך של מכירה, כגון שכולם יחדיו ימכרו את הנכס לצד שלישי כלשהו, ויחלקו את התמורה ביניהם לפי שיעור חלקיהם בנכס, או שאחד השותפים יקנה מיתר השותפים את חלקם במקרקעין, וכדומה.
תפקיד עוה"ד בפירוק שיתוף במקרקעין ע"י צו בית משפט
אם הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה ביניהם לגבי עצם ההחלטה לפרק את השיתוף במקרקעין או לגבי הדרך לפירוק השיתוף במקרקעין, אין מנוס מפני הגשת תביעה בפני בית המשפט לקבלת צו שיורה על פירוק השיתוף בנכס.
במקרה כזה, על מי שמעוניין בפירוק השיתוף במקרקעין להצטייד בעו"ד לצורך הגשת התביעה לקבלת צו הפירוק, ואילו על הצדדים שמתנגדים לפירוק השיתוף להצטייד בעו"ד מטעמם לצורך הגשת ההתנגדות שלהם לצו הפירוק.
בית המשפט המתאים להגשת התביעה לצו פירוק השיתוף במקרקעין
לצורך בחירת בית המשפט בעל הסמכות העניינית לדון בתביעת פירוק השיתוף במקרקעין, על עוה"ד לפעול בהתאם לכללים הבאים:
- אם מדובר בפירוק נכס מקרקעין שרשום בטאבו: התביעה תוגש בפני בית המשפט השלום, לא משנה מה שווי הנכס.
- אם מדובר בפירוק נכס מקרקעין שאיננו רשום בטאבו (למשל, נכס שרשום ברמ"י – רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת): התביעה תוגש לפי שווי הנכס. נכס בשווי של עד 2.5 מליון ₪ – ידון בפני בית משפט השלום, ואילו נכס בשווי של מעל 2.5 מליון ₪ – ידון בפני בית המשפט המחוזי.
- אם מדובר בפירוק נכס מקרקעין שנמצא בבעלות של בני משפחה: התביעה תוגש בפני בית המשפט לענייני משפחה.
אופן פירוק השיתוף במקרקעין לפי צו בית משפט
במסגרת תביעת הפירוק, על עוה"ד שמייצג את השותף שמעוניין בפירוק גם לציין במסגרת התביעה את הדרך הראויה לדעתו לביצוע הפירוק, אף זאת לפי נסיבותיו הספציפיות של המקרה:
- חלוקה בעין של המקרקעין (סעיפים 39 ו-41 לחוק). חלוקת המקרקעין בעין הינה הדרך המועדפת מבחינת החוק, ככל שהיא אפשרית לפי סוג הנכס וחוקי התכנון והבניה. ככל שהדבר נדרש, בית המשפט רשאי לקבוע תשלומי איזון בין השותפים ו/או לצוות על רישום זיקת הנאה בין חלקי הנכס לאחר ביצוע החלוקה בעין (סעיף 39 לחוק המקרקעין).
אם לא ניתן לבצע חלוקה בעין של הנכס בשל כל מיני מגבלות שמפורטות בסעיף 41 לחוק, בית המשפט רשאי לצוות על הפתרונות לכך שמצויינים בסעיף זה. - מכירת המקרקעין (סעיף 40 לחוק). אם לא ניתן לבצע חלוקה בעין של המקרקעין או שחלוקתו תגרום להפסד ניכר לחלק או כל השותפים, פירוק השיתוף יעשה ע"י מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים. כאשר מדובר במכירת דירת מגורים של בני זוג, יש לבצע את הליך מכירת הדירה בהתאם לתנאי סעיף 40 לחוק.
- רישום בית משותף (סעיף 42 לחוק). כאשר ניתן לרשום את עיקר הנכס כבית משותף ולחלק את דירותיו בין השותפים, יבוצע פירוק השיתוף בדרך זו, אם כי בכפוף לקבלת חוות דעת של המפקח על המקרקעין. גם במקרה זה ניתן להורות על ביצוע תשלומי איזון בין השותפים, במקרה הצורך.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
התייעצות משפטית
משרד עורכי דין ישראל אליאב מספק מעטפת משפטית מלאה בדיני הנדל"ן.
בכל שאלה וייעוץ ראשוני משפטי, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עם משרדנו, לכתוב לנו בוואטסאפ או להשאיר פניה באתר.
אנו נעשה את מירב המאמצים לשוב אליכם בהקדם האפשרי.