דומה שרוב התלונות לגבי אי קיום הסכמי שכירות עוסקות במקרים שבהם השוכרים הם שהפרו את ההסכם, ועל כן גם רוב התביעות בנושא זה הינן תביעות שמוגשות ע"י משכירים כנגד שוכרים, וזאת לצורך קבלת סעדים שונים, לרבות פינוי וסילוק יד, תשלום חוב דמי שכירות וחובות נוספים, ופיצויים בגין הנזקים שנגרמו למשכיר עקב הפרת ההסכם.
אולם, לעתים ישנם מקרים שבהם דווקא המשכיר הוא שהפר את הסכם השכירות, מה שמעורר את השאלה מה יכול השוכר לעשות כדי לאכוף את זכויותיו שלו כלפי המשכיר, במיוחד בהתחשב בעמדת הנחיתות המובהקת שבד"כ יש לשוכרים כלפי המשכירים בארץ, ולפערי הכוחות הבלתי הוגנים שקיימים ביניהם, כפי שיוסבר להלן.
עמדת הנחיתות המובנית של השוכרים
הביקוש הרב בענף השכירות בארץ, שבמקומות רבים עולה בהרבה על ההיצע הקיים, מעניק למשכירים עמדת מיקוח עליונה בהרבה כלפי זו של השוכרים, הן במסגרת המו"מ שמתנהל ביניהם לחתימת הסכם השכירות, והן לאחר מכן ובתקופת קיום ההסכם.
לפיכך, אין זה מפתיע שהנוסח המקובל של הסכמי השכירות שנחתמים בארץ מגן הרבה יותר על זכויותיהם של המשכירים מאשר על זכויותיהם של השוכרים. הסכמים אלו כוללים שורה ארוכה של התחייבויות שמוטלות על השוכר, בכל הקשור לתשלום דמי השכירות, תשלום החשבונות השוטפים, אופן השימוש במושכר, ועוד ועוד.
וכדי להבטיח את קיום התחייבויות השוכר כלפי המשכיר, ההסכמים גם מחייבים את השוכר להעמיד ערובות שונות לשם כך, כגון כתב ערבות או ערבות בנקאית, שטר חוב, צ'ק ביטחון, ועוד.
לעומת זאת, ההתחייבות העיקרית של המשכיר במסגרת הסכם השכירות הינה לתקן על חשבונו, ותוך זמן סביר, ליקויים שנוצרו במבנה הנכס המושכר או במערכות התשתיות שלו, אף זאת אך ורק בתנאי שמדובר בליקויים שנובעים משימוש סביר או בלאי טבעי, להבדיל מליקויים שנגרמו באשמת השוכר, שאותם על השוכר לתקן בעצמו ועל חשבונו.
עם זאת, ישנם לא מעט מקרים שבהם המשכיר דורש להכניס להסכם סעיף שפוטר אותו מכל אחריות לכל פגם או ליקוי שיתגלו במושכר.
בנוסף, ישנם מקרים רבים שבהם המשכיר דורש להכניס להסכם סעיף שקובע שהמשכיר לא יהיה רשאי לקזז אף סכום מהתשלומים שעליו לשלם למשכיר, מה שמונע מהשוכר את האפשרות לדאוג בעצמו לתיקון ליקוי שבאחריות המשכיר, במקרה שהמשכיר מפר את אחריותו, ולנכות לאחר מכן את סכום התיקון מדמי השכירות שהוא משלם למשכיר.
ולבסוף, למותר לציין שהמשכיר איננו נדרש להעמיד אף ערובה להבטחת התחייבויותיו כלפי השוכר.
דוגמאות להפרת הסכם השכירות ע"י המשכיר
מאחר שהתחייבותו העיקרית של המשכיר היא לתקן על חשבונו ליקויים שנוצרו במבנה המושכר או מערכות התשתיות שלו, אזי על פניו נראה שגם הדוגמא העיקרית למקרים שבהם המשכיר עלול להפר את ההסכם הינה כאשר המשכיר מפר את התחייבותו לתקן את ליקויי המושכר, בכלל או תוך זמן סביר, ועל כן גם נרחיב לגביה בהמשך הדברים להלן.
דוגמאות נוספות להפרת ההסכם ע"י המשכיר עוסקות בעיקרן במקרים שבהם המשכיר מסרב שלא כדין לקיים סעיפים שמעניקים לשוכר זכויות שונות, כגון זכות אופציה להארכת הסכם השכירות או זכות לסיום מוקדם של הסכם השכירות באמצעות העמדת שוכר חליפי, או כאשר המשכיר מסרב שלא כדין להחזיר לשוכר את הערובות להסכם לאחר סיום ההסכם, וכדומה.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
תיקון 1 לחוק השכירות
לא רבים כנראה מודעים לכך, אולם גם המחוקק הישראלי היה מודע לעמדת הנחיתות המובנית של השוכרים בארץ, ולפערי הכוחות הבלתי הוגנים שקיימים בינם לבין המשכירים, במיוחד בתחום השכירות למגורים, ועל כן הוא יזם את תיקון 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, שנכנס לתוקף ביום 19.9.2017.
תיקון 1 לחוק השכירות אף זכה לכינוי "חוק שכירות הוגנת", למרות שאין המדובר כלל בחוק חדש, כי אם רק בתיקון בלבד לחוק השכירות הוותיק והישן.
תיקון זה ביצע שורה של תיקונים לכל אורך החוק במטרה להגן על זכויותיהם של השוכרים בנושאים שונים, כגון התאמת המושכר למוסכם בין הצדדים והסתמכות על אי-התאמה (סעיף 6 לחוק), מסירת הזכויות במושכר לשוכר כשהן חופשיות מכל זכות נוגדת של צד שלישי (סעיף 6א לחוק), ביצוע שינויים במושכר על ידי השוכר (סעיף 16א לחוק), השבת המושכר בסיום השכירות (סעיפים 20 ו-20א לחוק), זכות השוכר כלפי צד שלישי (סעיף 21 לחוק), ועוד.
בנוסף, התיקון גם מקדיש מספר סעיפים כדי להסדיר את סוגיית תיקון ליקויים שהתגלו במושכר, וזאת כפי שיפורט להלן.
אחריות המשכיר לתיקון ליקויי המושכר
בראש ובראשונה, סעיף 7 לחוק קובע את חובתו הכללית של המשכיר לבצע תיקונים במושכר, ועל חשבונו.
סעיף זה קובע שהמשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן כל פגם שקיים במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, וזאת בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.
"פגם" מוגדר ככל דבר שגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר.
סעיף 8 לחוק קובע שתניה בחוזה שכירות שפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה במושכר או פגם במושכר, או מגבילה את אחריותו לגביהם, הינה תניה שבטלה, כלומר, אין לה כל תוקף (!), וזאת אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת הסכם השכירות או במועד מסירת המושכר, ולא הודיע עליה לשוכר.
סעיף 9 לחוק מוסיף וקובע, בין היתר, שהשוכר רשאי לדרוש מהמשכיר לתקן את הפגם או אי ההתאמה תוך זמן סביר, ואם המשכיר אינו עושה זאת, השוכר זכאי לבצע את התיקון בעצמו, ולבקש מהמשכיר להחזיר לו את הוצאותיו הסבירות בגין התיקון, ואף להפחית מתשלום דמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם או אי ההתאמה!
סעיפים 25ח (ב) ו-(ג) לחוק קובעים באופן ספציפי יותר, ולגבי דירות למגורים בלבד, שהמשכיר חייב לתקן כל פגם שנגרם בדירה שלא עקב שימוש בלתי סביר (אם מדובר בפגם שנגרם עקב שימוש בלתי סביר, אזי על השוכר לתקנו).
אם מדובר בפגם דחוף, קרי, פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר, על המשכיר לתקנו תוך זמן סביר ולא יאוחר מ- 3 ימים מדרישת השוכר, ואם מדובר בפגם לא דחוף, עליו לתקנו תוך זמן סביר ולא יאוחר מ- 30 ימים מדרישת השוכר.
והעיקר: לפי סעיף 25י"ד לחוק, לא ניתן להתנות במסגרת הסכם השכירות על סעיפים 8, 9, 25(ב) ו-(ג) לחוק, אלא לטובת השוכר בלבד!
כלומר, לא ניתן לקבוע במסגרת הסכם השכירות, למשל, שהסעיפים הללו לא יחולו על הצדדים, או לשנות את הוראתם באופן שהינו לטובת המשכיר, אולם ניתן לשנותם באופן שהינו לטובת השוכר.
מה ניתן לעשות במקרה של הפרה מצד המשכיר?
כעת הגענו לשאלה העיקרית: מה השוכר יכול לעשות במקרה שבו המשכיר מפר את התחייבותו לפי ההסכם?
למשל, מה יכול השוכר לעשות במקרה שבו המשכיר מסרב שלא בצדק לבצע תיקונים במושכר, כגון קצר כללי במערכת החשמל, בעיות אינסטלציה, נזילה מדוד לחימום מים, רטיבות ועובש בקירות הדירה, וכדומה?
ובכן, בכל המקרים הללו השוכר זכאי לנקוט בכל מיני צעדים משפטיים כדי לאכוף את זכויותיו, וזאת בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה לגופו.
כך, למשל, ככל שהשוכר מגיע למסקנה שהוא איננו מעוניין או איננו יכול להמשיך להתגורר במושכר, יתכן שהוא יהיה זכאי לכאורה להודיע למשכיר על ביטול ההסכם באופן חד צדדי, וגם לדרוש ממנו תשלום פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו עקב הפרת ההסכם ע"י המשכיר. לחילופין, ייתכן שעדיף יהיה לו לעתור לבית המשפט בתביעה לקבלת סעד שיצהיר על ביטול ההסכם, וסעד הפיצויים.
לעומת זאת, ככל שהשוכר יעדיף להמשיך להתגורר במושכר, באפשרותו להגיש תביעה כנגד המשכיר בפני בית המשפט ובמסגרתה לעתור לקבלת סעד שיאכוף על המשכיר את קיום התחייבויותיו לפי ההסכם, וסעד הפיצויים.
שימו לב: כדי להחליט כיצד לנהוג, חשוב מאד שהשוכר יתייעץ מלכתחילה עם עו"ד שבקי בדיני חוזים בכלל, ובדיני שכירות מקרקעין בפרט, במיוחד גם מאחר שכל צעד משפטי שבו יבחר עלול לחשוף אותו לטענות משפטיות נגדיות מצד המשכיר.
בנוסף, מומלץ לשוכר לפעול כמפורט להלן:
- ראשית, חשוב לתעד/לצלם/להקליט את כל חילופי הדברים שבין השוכר למשכיר, בין אם נעשו בכתב, כגון בוואטסאפ או במייל, ובין אם הם נעשו בעל פה, באמצעות שיחה טלפונית או פרונטאלית, וכן לאסוף כל ראיה אחרת שעשויה לתמוך בטענות השוכר כלפי המשכיר.
- שנית, מומלץ לשלוח למשכיר מכתב התראה לפני נקיטה בהליכים משפטיים, אשר מפרט את הפרת ההסכם ע"י המשכיר, ונותן לו התראה קצובה בזמן לתקן את ההפרה, בהתאם להוראות הסכם השכירות והחוק.
בעניין זה יצויין שחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, שמכונה בקיצור "חוק התרופות", מבדיל בין שני סוגים של הפרה: הפרה רגילה והפרה יסודית.
הפרה רגילה הינה כל מעשה או מחדל שמנוגדים לחוזה. הפרה רגילה מחייבת משלוח מכתב התראה למפר לפני ביטול החוזה.
הפרה יסודית הינה הפרה כה חמורה, כך שאם צד לחוזה היה יודע מלכתחילה שהיא עלולה להתרחש, הוא בכלל לא היה טורח לחתום על החוזה. הפרה יסודית איננה מחייבת לשלוח מכתב התראה למפר, וניתן לבטל את החוזה גם בלעדיה ובאופן מידי. - שלישית, חשוב שהשוכר ימשיך לקיים את ההתחייבויות שממשיכות לחול עליו לפי ההסכם, ובין היתר ישמור על הנכס המושכר ולא יזניח אותו כל עוד הוא בחר להמשיך ולגור בו, וזאת הן כדי לא לתת למשכיר עילה לטענות נגדיות כלפי השוכר, והן כדי להוכיח לבית המשפט, ככל שהמחלוקת תתגלגל לפתחו, שהשוכר עצמו נהג בניקיון כפיים ולא נפל כל פגם בהתנהגותו שלו.