ליצירת קשר ישיר

חייגו: 050-5273012

מס דירה שלישית

עו"ד ישראל אליאב

תוכן עניינים

מס ריבוי דירות

המס מיועד, על-פי דברי ההסבר לחוק, לתרום להקטנת הפערים בין עשירים לעניים בחברה הישראלית וכן להביא לכך שבעלים של שלוש דירות ויותר (אין זה תיאור מדוייק, החוק קובע חובות במס על מי שהוא בעלים של 249% שלזכויות בעלות בדירות כלומר, למשל, מי שהוא בעלים יחיד של 2.5 דירות יהא חייב במס. לצורך הפשטות (בלבד) נתייחס לכך כאל בעלות בשלוש דירות), ימכרו חלק מדירותיהם בשל הפחתת  הכדאיות שבהחזקת דירות להשקעה. בדרך זו יגדל היצע הדירות בשוק, בעקבות זאת יוזלו מחירי הדירות וכן תתווספנה דירות למכירה לטובת רוכשי דירות לצורך מגורים עצמיים.

לעניין מידת התאמת החוק להשגת המטרות הנ"ל, אם בכלל, קיימות עמדות שונות. ימים יגידו איזה מהן צדקו.

שאלות אחרות נוגעות לעקרונות ולערכים שונים שהחוק לכאורה עתיד לרמוס בדרכו. אלו שאלות שאינן תלויות בחלוף הזמן והן עתידות לעלות בדיון בפני בג"צ כבר בימים הקרובים. יתכן שהתשובות להן אף ישפיעו על תוקף ו/או תוכן החוק עצמו או חלק מהוראותיו.

להלן דוגמאות לשאלות הללו שהחוק מעורר -

החוק קובע, כידוע, כי תקרת מס לדירה החייבת במס היא 18,000 ₪ בשנה. נניח שלפנינו שני נישומים, האחד הוא בעלים של שלוש דירות ששווי כל אחת מהן 15 מיליון ₪ ואילו השני הוא בעלים גם כן של שלוש דירות, אך שווי כל אחת מהן הוא 3 מיליון₪. שניהם ישלמו מס בסכום זהה.

על-פניו החוק, בקביעת תקרת המס, מפלה לטובה את בעל ההון הגדול יותר.   

החוק קובע את סכום המס על-פי שווי סטטיסטי של מאפיינים מסויימים של דירה, כמו שטח הדירה, האיזור גיאוגרפי בו היא מצויה ועוד. החוק אינו מתחשב, למשל, ברחוב המסויים בו נמצאת הדירה, בבניין המסויים בו היא נמצאת – האם חדש או ישן? בקומה – האם בחזית או בעורף? במצבה – האם עברה שיפוץ או לא? ועוד.

על-פניו החוק זונח את ערך השיוויון.

החוק מחיל את חובת תשלום המס על בעלים של 3 דירות ומעלה. משכך, מי שהוא בעלים של  שלוש דירות ממוצעות יהא חייב במס, אך מי שהוא בעלים של שתי דירות יוקרה, ששוויין המצטבר כפול או אף משולש ויותר משווי דירה ממוצעות, יהא פטור ממס.

על-פניו נראה שהחוק אינו משקף בהכרח את אחת מתכליותיו שהיא הקטנת פערים בחברה הישראלית.

תחולת החוק היא מיידית והיא חלה על סטטוס שנוצר בעבר, כלומר – על מצב קיים לפיו אדם הוא בעל 3 דירות או יותר שרכש או שהוקנו לו זה מכבר. אותו אדם קיבל החלטות לאורך שנים על בסיס מצב נתון והערכה לעתיד, לרבות בהקשר חבויות המס. כך, למשל, הוא העריך את שיעור התשואה הצפוי מאותה דירה שרכש, כך תכנן את הכנסותיו השוטפת ועוד ועוד. והנה באחת, חוקק חוק הגורם לכך שהכנסתו של אותו אדם תפחת בשיעור משמעותי.

יהיו אשר יהיו יתרונותיו של החוק הנ"ל, שמירת הצורך על וודאות עיסקית אינה הצד החזק שלו.

סכום המס (השנתי) הוא 1% מ"הסכום הקובע" שהנוסחה לחישובו היא "העלאת 10 בחזקת המעריך".

מהו "המעריך"?

המעריך" הוא 4.421 בהפחתת 2.2% ממכפלת "ערך פריפריאליות" ב"ערך חברתי-כלכלי" בתוספת הסכום של המרכיבים הבאים:-

79.7% מ"מקדם שטח הדירה"

+ 7.8% מ"ערך חברתי-כלכלי"

+ 8.0% מ"ערך הפריפריאליות"

+ 2.8% מהתוצאה המתקבלת מהעלאת ערך "המדד החברתי-כלכלי" בחזקת 2

+ 2.0% מהתוצאה המתקבלת מהעלאת "ערך מדד הפריפריאליות" בחזקת 2.   

זה הכל!.. נוסחה פשוטה וברורה לכל נישום, שמאפשרת לו "בנקל" להשיג על מידת התאמת "הסכום הקובע" לשווי דירתו…

כן, קשה לומר שערך השקיפות אינו מקויים בחוק זה. הנוסחה המתמטית הנ"ל, שמבוססת על מאגרים סטטיסטיים בלתי מוכרים לכלל ועל שיעורים יחסיים שהבסיס לקביעתם נסתר, מחייבת, למעשה, לקבל את סכום החיוב במס כגזירה ומבלי יכולת אמיתית להביא לשינויו.

החוק גם ספק עובר על הכלל האוסר חקיקה רטרואקטיבית. אומנם, הוראותיו אינן מחילות את המס על העבר, אבל הן חלות על סטטוס קיים (בעלות בשלוש דירות) שנוצר בעבר, ושאינו מאפשר לאדם לשנות את הסטטוס בטרם יחוייב במס החדש.

דווקא התיקון המשמעותי לחוק מיסוי מקרקעין, תיקון מס' 76 שבין היתר ביטל את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אחת  לארבע שנים, הקפיד לשמור על העיקרון הנ"ל. אמנם, בדומה למס ריבוי דירות, צמצום הפטור ממס שבח חל בהתייחס לסטטוס    נתון שנוצר בעבר, כלומר לגבי דירות שכבר היו מצויות ברשותו של אדם בעת חקיקת התיקון לחוק. ואולם, בשונה ממס ריבוי דירות, תיקון 76 לחוק קבע שבארבע השנים שלאחר כניסתו לתוקף, יוכל מוכר של דירת מגורים ליהנות מפטור ממס על השבח שנצבר עד ליום כניסת החוק לתוקף.

לעומת זאת מס ריבוי דירות אינו מעניק תקופת "הסתגלות" כלשהי, ובכל מקרה שינוי ה"סטטוס" קשה. הוא יכול להתאפשר רק בדרך של מכירת הדירה או הדירות החייבות במס, בין בתמורה ובין ללא תמורה. גם העברה ללא תמורה לקרוב צריכה להיות "אמיתית", כלומר כזו שניתן לייחס לה תכלית מלבד החיסכון במס שהיא יוצרת; העברה ללא תמורה לקרוב שמותירה את המעביר הבעלים בפועל של הדירה, עלולה להיחשב כמלאכותית ולהיפסל.

יתכן, וחלק מן הדילמות הנ"ל ימצאו פתרון, מלא או חלקי, בהחלטות בג"צ בעתירות שיידונו בפניו בסוף החודש.

מאמר זה נכתב על-ידי עורך דין מקרקעין ישראל אליאב.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

אודות

עורך דין ישראל אליאב, 25 שנות ניסיון, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים.

לייעוץ ראשוני השאירו פנייה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לקבלת שיחה חוזרת: