מס רכישה הוא מס שמשולם למדינה בעת רכישת זכויות במקרקעין – לרוב בעת רכישת דירה. גובה המס תלוי בשווי הנכס, זהות הרוכש, ובשאלה האם זו דירתו היחידה או שיש לו כבר דירה נוספת.
כאשר מדובר ברוכש שאין בבעלותו דירה נוספת – החוק מקנה לו מדרגות מס מופחתות, ולעיתים אף פטור חלקי. לעומת זאת, מי שרוכש דירה שנייה או שלישית, לרוב נדרש לשלם מס רכישה גבוה יותר – אך חשוב להבין: לא תמיד.
האם תמיד משלמים מס רכישה גבוה על דירה שנייה?
לא בהכרח. יש מקרים מסוימים בהם גם רוכש דירה שנייה עשוי להימנע מתשלום המס המקסימלי או לקבל הקלה משמעותית.
הכל תלוי בנסיבות: מהי מטרת הרכישה, מה מעמדו של הנכס הקיים, האם בוצעה מכירה במקביל, תוך כמה זמן מתבצעת העסקה, האם מדובר בירושה, בגירושין, בדירה בבנייה ועוד.
מתי דירה שנייה תחויב במס רכישה גבוה?
ככלל, כאשר אדם רוכש דירה נוספת, מבלי למכור את הדירה הקיימת, הוא ייחשב לבעל יותר מדירה אחת, והמס שיחול עליו יעמוד על מסלול "דירה נוספת" – שיעור של 8%–10% ממחיר הדירה (נכון לעדכון האחרון), כבר מהשקל הראשון.
למשל: אם רכשתם דירה שנייה בסך 2 מיליון ש"ח, תשלמו מס של כ-160,000 ש"ח לפחות – סכום לא מבוטל.
מתי ניתן לקבל פטור או הקלה במס הרכישה?
1. תקופת מעבר למכירת דירה קודמת (תוך 18 חודשים)
אם רכשתם דירה חדשה אך אתם מתכננים למכור את הדירה הקיימת – יש לכם חלון זמן של 18 חודשים (נכון להוראות החוק הקיימות) למכור את הדירה הישנה, ובכך להיחשב כאילו רכשתם דירה יחידה.
מה המשמעות?
המס שתשלמו על הדירה החדשה ייחשב לפי מדרגות המס של דירה יחידה, שהן נמוכות משמעותית, ולעיתים – פטור מלא עד תקרה מסוימת.
2. ירושה של דירה
אם קיבלתם דירה בירושה מקרוב מדרגה ראשונה, ואתם רוכשים כעת דירה למגורים, ייתכן שלא תיחשבו כרוכשי "דירה שנייה". החוק מכיר בכך שירושה אינה רכישה יזומה, ולכן ייתכנו פטורים או הקלות במס.
3. רכישת חלק מדירה / שותפות בנכס
במקרים בהם נרכשים אחוזים מסוימים מדירה (למשל: 25%) – ייתכן שתהיה התייחסות שונה מבחינת חישוב המס, בעיקר אם מדובר בנכס שלא מהווה דירת מגורים לשימוש רגיל.
4. רכישה במסגרת הליך גירושין
כאשר צד אחד מקבל דירה במסגרת הסכם גירושין – ייתכן שהוא לא ייחשב כרוכש דירה נוספת לצורך חישוב מס הרכישה, ויש לו זכאות לפטור בהתאם לחוק.
לייעוץ עם עורך דין קניית דירה מקבלן ויד שנייה: 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
ומה לגבי דירה על שם ילד/ה?
שאלה נפוצה: האם אפשר לרשום את הדירה הבאה על שם הילדים ולהימנע ממס גבוה?
התשובה מורכבת. רשויות המס בוחנות היטב את הנסיבות – אם יתברר כי הרכישה בוצעה בפועל ע"י ההורים, יראו בהם כרוכשים והם יישאו במס רכישה הגבוה. לכן חשוב לייעץ עם עו"ד לפני נקיטת מהלך כזה.
איך מחשבים בפועל את מס הרכישה?
החישוב נעשה לפי מדרגות שמתעדכנות מדי שנה, בהתאם לשווי הדירה ומעמד הרוכש. עורך דין מקרקעין מנוסה יוכל לבדוק בדיוק:
- מהו המס החל
- האם ניתן להגיש בקשה להחזר מס
- האם אפשר לקבל הקלה מסוימת לפי החוק או הפסיקה
לסיכום
רכישת דירה שנייה אינה מחייבת תמיד במס רכישה מקסימלי. קיימים חריגים, הקלות ופטורים – רק צריך להכיר אותם, לבחון את העסקה לעומק, ולבצע כל פעולה בליווי משפטי צמוד.
בין אם אתם רוכשים דירה להשקעה, למגורים או לצרכים משפחתיים – חשוב לבדוק מראש את חבות המס, ולוודא שאתם לא משלמים יותר ממה שהחוק מחייב.